Cómo Una Tasación Puede Hacer o Romper Una Venta

La venta de casa no es definitiva hasta que llegue al cierre.  Eso es un hecho y explica porqué los letreros de bienes raíces dicen “Contrato Pendiente” antes de ser reemplazados por “Vendido”.

Hay muchas cosas que suceden después de que el vendedor acepta la oferta de un comprador.  Y un factor clave para llegar al día de cierre es la tasación de la vivienda por parte del prestamista.

Cuando el valor de tasación de una casa llega por debajo del precio del contrato, podría hacer que la venta fracase. No hay casa nueva para el comprador ni venta final para el vendedor.

Esto sucede incluso en las áreas del sur de Nueva Jersey/Pensilvania a pesar de las guerras de ofertas por las casas.  A veces, el precio sube más de lo que las ventas recientes sugerirían que es el valor de la casa.

¿Qué puede hacer usted, como comprador o vendedor, para evitar una tasación baja o, en el caso de una tasación baja a pesar de haber hecho todo bien, seguir adelante con la venta? Lea las estrategias y perspectivas a continuación y prepárese para una de las partes más importantes pero pasadas por alto de la venta de casa—la tasación.

Valoración de la Vivienda 101

Primero, analicemos los conceptos básicos del proceso de tasación—qué es y por qué es un paso necesario como parte de una compra.

Un banco necesita asegurarse de que el dinero que cuando está prestando para una casa que la casa este habitable, que existe y también que el comprador no está prestando más que el valor de la casa porque en el peor de los casos,  puede caer en una ejecución hipotecaria.

Con ese fin, el banco contratará a un tasador autorizado para que visite la casa y haga dos cosas. Uno, el tasador debe asegurarse de que la casa sea habitable y dos, el tasador recorre la casa para tomar notas sobre cómo se compara con las otras casas que se han vendido recientemente en las cercanías. Estas casas se llaman comparables o “comps” para abreviar.

Luego, el tasador observará los comparables (ventas de los últimos seis meses) para ayudar a determinar el valor actual de la vivienda que alguien está comprando.  La valoración también se basa en las tendencias del mercado, la oferta y la demanda, el tiempo en el mercado y tiene en cuenta cualquier factor atenuante, como actualizaciones o algo como estar en un piso más alto o en una unidad final.

Dado que nunca es una comparación de “manzana con manzana”, el tasador hará ajustes a la tasación para algunas características de una casa–un sótano terminado, una vista codiciada, electrodomésticos modernos, HVAC (calefacción, ventilación y aire acondicionado) sistemas actualizado.   Sin embargo, recuerde que algunas mejoras no agregan tanto valor como le gustaría… como un medio baño nuevo, jardinería, etc.

Para una unidad de condominio, un tasador considerará la cantidad de unidades en la comunidad, cuántas están en el mercado y cuántas se vendieron. El mayor peso se le da a las unidades que se han vendido en el mismo edificio ya que los edificios son muy diferentes, incluso en el mismo vecindario.

Proceso de Cambios a la Ley de Tasación
El proceso de tasación experimentó un cambio hace unos años cuando se aprobó el Código de Conducta de Valoración de Viviendas. Esta ley estaba destinada a hacer que los tasadores fueran más independientes y no “contratados” por los agentes inmobiliarios, el comprador, el vendedor o el banco que maneja la transacción.

Pero en algunos casos, es posible que las tasadores no sean locales en el área donde se evaluaron las viviendas, especialmente cuando se trata de empresas de administración de tasaciones.

Ha habido algunos cuestionamientos sobre qué tan bien conocen estos tasadores los vecindarios y el valor “verdadero” de una casa cuando una tasación es demasiado baja.

Qué Puede Hacer un Comprador

Si ha encontrado una casa que le encanta pero la tasación es demasiado baja, deberá considerar varias opciones. ¿Aún debería comprar la casa si el valor es más bajo? ¿Cree que la tasación no es precisa en la demanda actual o en el mercado? Es bueno tener una estrategia en su lugar.

Recuerde, el vendedor quiere vender su casa. A pesar de que les encantaría un precio de contrato más alto, es posible que tengan que renegociar con usted, pero lo más probable es que apele la tasación baja como primer curso de acción.

1) Si cree que la tasación es defectuosa, puede impugnar la tasación. Como comprador, ahora tiene derecho a recibir una copia de las tasaciones y valoraciones informáticas y otros datos.

2) Cambiar de prestamista para empezar de nuevo con un nuevo tasador.

3) Ahorre más dinero para tener más libertad de pago inicial o compensar la diferencia en una tasación baja si realmente quiere la casa y hay otros compradores en la fila para comprarla.

4) Trabaje con el vendedor para ver si bajará el precio o ayudará a pagar algunos de los costos de cierre o cualquier otro costo.

5) Asegúrese de que su oferta incluya una contingencia de tasación para que tenga la opción de salir de la venta si el valor de la vivienda es inferior al precio del contrato. Sin embargo, tener esta contingencia puede debilitar su oferta inicial si se trata de un mercado competitivo.

Qué Puede Hacer un Vendedor

Si una tasación es inferior al precio del contrato, puede significar el final de la venta con este comprador en particular. Sin embargo, hay pasos que puede tomar para ayudar a evitar esto y también para hacer avanzar la venta.

Puede valer la pena trabajar con este comprador en lugar de comenzar de nuevo, pero es posible que deba hacerlo si muchas de estas acciones a continuación no funcionan.

1) Proporcione detalles sobre cualquier mejora en el hogar al tasador para que no se pierda nada. Su agente puede comunicarse con el prestamista para que puedan conectarse con el tasador contratado para evaluar su casa.

2) Pida revisar la tasación para ver si se hicieron ajustes, especialmente si envió información al tasador. Un prestamista tiene que cumplir con la solicitud dentro de los 30 días.

3) Apelar el avalúo para reconsideración del valor de la vivienda. Proporcione los comparables que usted y su agente creen que representan mejor el valor de la vivienda y porqué. Deberá mostrar cualquier discrepancia entre la tasación y cualquier mejora o característica única de la vivienda.

4) Pide otra tasación, pero usted tendrá que pagarla. Sin embargo, si se trata de un préstamo de la FHA, la tasación permanece en esa casa durante 6 meses, por lo que no puede pedir cambiar de prestamista ni obtener una nueva tasación.

5) Preguntar a los compradores si están dispuestos o si pueden pagar el precio más alto del contrato y compensar ellos mismos la diferencia. Algunos compradores pueden estar dispuestos o ser capaces de hacer un pago inicial mayor. Si se trata de un mercado ajustado, los compradores pueden sentir la presión de pagar, ya que podría haber otro comprador en línea que pueda y esté dispuesto.

6) Renegociar con el comprador y ofrecer un precio más bajo o pagar los costos de cierre. Si no tiene otros compradores potenciales, es posible que deba hacer tales adaptaciones para que la venta se lleve a cabo.

7) Si tiene un comprador en efectivo en la mezcla, no tendrá que tratar con un banco o tasaciones en absoluto. Eso es una gran ventaja como vendedor.

Como puede ver, muchas cosas suceden “detrás de escena” durante la evaluación. La buena noticia es que tanto los compradores como los vendedores tienen opciones para continuar con la venta si la tasación es demasiado baja.

Esta parte del proceso de compra de casa puede parecer misteriosa y abrumadora, ¡pero para eso estoy aquí! Envíeme un correo electrónico (haga clic aquí) y podemos hablar más al respecto, para que usted entienda las cosas completamente. ¡Nunca es demasiado pronto para empezar! Además, comprendiendo el proceso hace que continuar sea mucho menos estresante una vez que esté listo. Espero de saber de usted y ayudarlo. 😉