¡Revise Esos Documentos de Condominio!

Comprar Casa:  El Proceso – Semana 10

Esta serie paso a paso lo llevará a través de todo el proceso de compra de una vivienda, desde encontrar un agente de compradores hasta el día de cierre y todos los detalles intermedios. Todo comprador primerizo encontrará esta serie repleta de información fácil de seguir y comprender. ¡Asegúrase de sintonizarse durante las próximas semanas!

Aunque usted está comprando  una vivienda cuando compra un condominio, en realidad está comprando un “negocio”.

Por eso es tan importante que usted determine qué tan estable y financieramente sólida es esta “empresa comercial” antes de emprenderla. Y ahí es donde entra en juego la revisión de los documentos de condominios.

¿Qué Sucede Cuando  Usted Tiene Contrato?

Tendrá la oportunidad de revisar una pila de “documentos de condominio” una vez que tenga un contrato para comprar una unidad.  Estos documentos le darán una mejor idea de las perspectivas financieras de esta comunidad de condominios en particular.

Y sí, parece al revés revisar estos documentos después de que se haya aceptado su oferta, ¡pero así es como funciona el proceso!

Tanto usted como su prestamista necesitan saber en qué se están metiendo con esta compra. Este es un paso muy importante al comprar una unidad de condominio. Compartirá la responsabilidad financiera de esta comunidad de condominios con sus vecinos. Y su prestamista no le aprobará un préstamo si algo anda mal.

Tómese cada gramo de ese tiempo para revisar estos documentos importantes y mostrárselos a un abogado:

• En Nueva Jersey, usted tiene tres (3) días hábiles para revisar estos documentos DESPUÉS de que todos hayan firmado y puede cancelar un contrato sin motivo si es necesario.

• En PA, el contrato se considera vinculante una vez firmado, asi que se recomienda que un abogado lo revise ANTES de firmarlo.

Documentos del Condominio 101 (Los Basicos)

Los documentos del condominio incluyen, entre otras, las siguientes partes:

Declaración;

Estatutos; Reglas/Reglamentos;

Estados financieros;

Presupuestos; y

Actas de Reuniones.

Repasemos algunos de estos a continuación y señalemos en qué debe concentrarse durante su revisión.

Estados Financieros y Presupuestos

Básicamente, estos documentos proporcionan información crucial sobre el estado financiero de su edificio. Lo más importante es echar un vistazo a los fondos de reserva y al presupuesto operativo del condominio.

•Fondo de Reserva:  Estos documentos le indicarán si hay suficientes reservas. Se utiliza un fondo de reserva (o cuenta de ahorros) para reparaciones o mejoras importantes del edificio. Los proyectos pueden incluir nuevas ventanas o un techo, por ejemplo. Un condominio necesita acumular reservas para futuras reparaciones, para que un porcentaje de sus tarifas mensuales debe depositarse en este fondo. También asegúrese de ver cómo se invierte ese dinero.

Si su condominio tiene un fondo de reserva bajo, requerirá una evaluación especial (tarifas adicionales) cuando sea necesaria una reparación o renovación importante. Es algo a considerar si usted está mirando un edificio antiguo, especialmente aquellos que tienen entre 25 y 30 años. Tenga esto en cuenta para los edificios de apartamentos más antiguos que han convertido a condominios  unos pocos años.

Una buena regla general es que al menos el 10 por ciento del presupuesto del condominio debe destinarse a la cuenta de reserva. Esto también es lo que los prestamistas exigen antes de aprobar un préstamo para una unidad de condominio.

•Presupuesto Operativo:  Sus tarifas mensuales son las que financian la mayor parte del presupuesto operativo. Los expertos dicen que alrededor de dos tercios del presupuesto operativo deberían usarse para gastos.

Vea cómo se asignan las tarifas de su condominio cada mes para los cheques de pago de los empleados, los servicios públicos, la recolección de basura, etc. Recuerde, ¡alguien tiene que pagar por las bombillas de los pasillos!

Además, si su condominio tiene recepción las 24 horas, piscina, ascensores, ingeniero de tiempo completo en el lugar… estos gastos se acumulan y también lo harán sus tarifas.

Tenga en cuenta que su asociación de condominios no debería recurrir al fondo de reserva para mantenimiento básico como recolección de basura, instalaciones recreativas, paisajismo de áreas comunes, etc. ¡Esa es una gran señal de advertencia!

•Morosidad: Es importante saber qué porcentaje de dueños de unidades están atrasados en sus cuotas mensuales. Si más del 15% tiene más de 30 días de mora, es posible que Fannie Mae (un préstamo respaldado por el gobierno) no apruebe su hipoteca.  Además, si demasiadas unidades entran en ejecución hipotecaria, la asociación podría sufrir un déficit presupuestario, y eso podría significar que se emita una evaluación especial.

Reglas, Reglamentos y Estatutos

Desea consultarlos para ver si podrá vivir según las reglas y regulaciones de su comunidad de condominios. Recuerde, vive con muchas otras personas y habrá ciertas expectativas y restricciones. ¿Se adaptan a su estilo de vida?

Estas reglas pueden variar ampliamente de una comunidad a otra. En general, estos documentos podrían especificar una variedad de elementos, incluida su política sobre mascotas, si necesita tener alfombras, si puede instalar pisos de madera o si puede alquilar su condominio en cualquier momento.

Además, revise las cláusulas antiguas, ya que es posible que no tenga las mismas “reglas” que un comprador anterior.

Otras Preguntas Importantes Que Debe Hacer

Definitivamente comuníquese con los miembros de la junta o con el administrador de la propiedad para hacer preguntas. Esta información adicional puede ayudarle a completar su revisión de los documentos del condominio. Aquí hay una lista de “preguntas obligadas”:

• ¿Hay futuras mejoras o proyectos planeados en el edificio?

• ¿Cómo se van a pagar esos proyectos? ¿Reservas? ¿Una evaluación especial?

• ¿Qué proyectos se encuentran en un horizonte de 5 a 7 años? ¿Se están financiando reservas adecuadas para estos proyectos?

• ¿Cuáles son los temas principales que la junta ha estado discutiendo en las últimas reuniones? Solicite recibir una copia de las actas de las reuniones de la junta directiva del último año.

• ¿El condominio está experimentando algún litigio? Ya sea que se trate de una demanda pequeña o grande, las reservas se pueden eliminar rápidamente para cubrir esto.

• ¿Cuánta ventas se produce?  Esto le dirá si los residentes están contentos con la comunidad de condominios.

• ¿Qué porcentaje de las unidades está ocupada por sus dueños? Generalmente, cuanto mayor sea el porcentaje de propietarios, más comercializable será la unidad para su reventa. No es raro encontrar algunas asociaciones en problemas financieros debido a ventas al descubierto o ejecuciones hipotecarias.

• ¿Qué cubre la póliza de seguro principal de la asociación? Se debe incluir una lista de cobertura en los documentos de su condominio. Al revisarlos cuidadosamente, podrá determinar cuánta cobertura adicional puede necesitar para su propia unidad.

Nos acercamos a las últimas semanas de mi serie  Comprar Casa:  El Proceso y también a sus pasos finales para completer la comprar de una casa. Obtendrá el meollo de la cuestión en el siguiente artículo, Casi Llegamos… Detalles Previos al Cierre Para Compradores. Proporciona un desglose de qué esperar para que esté listo para el gran día.