La Manera al Revés (¡Pero Correcta!) De Financiar su Primera Casa
En esta serie de 7 partes, Cómo Encontrar La Casa Perfecta Para Usted y Su Presupuesto, aprenderá cómo encontrar una casa que se ajuste a su estilo de vida, necesidades y, lo que es más importante, a su presupuesto. Lo lleva a través de cada paso y le muestra cómo evitar el remordimiento del comprador. Es muy probable que su primera casa sea el trampolín para su próxima casa, por lo que desea hacerlo bien y establecerse financieramente para mudarse a su próxima casa.
Cuando se trata de obtener una hipoteca para comprar su primera casa, muchos compradores deciden el precio de la casa que quieren comprar antes de hablar con un prestamista.
Dirán algo como: “Vamos a comprar una casa por $300,000” — y luego se dirigirán a casas en venta en ese rango de precios.
A pesar de que así es como parece que debería hacerse y cuántas personas lo hacen, esa no es la manera de comenzar su experiencia de compra de una casa.
De hecho, si financia su primera casa de esta manera, no solo tendrá una experiencia miserable, ¡sino que también podría hacer que compre la casa equivocada!
Siga Estos Cuatro Pasos —
Estará listo y en el camino correcto si sigue los 4 pasos a continuación. Y siga leyendo, ya que no querrá perderse la sección EXTRA — con aún más consejos sobre cómo obtener la hipoteca adecuada para su presupuesto.
1. PRIMERO, decida lo que usted quiere pagar POR MES antes de hablar con el prestamista.
Esta es la decisión más importante que tomará cuando se trata de comprar su primera casa. Todo caerá en su lugar una vez que tome esta decisión.
Decida esto antes de hablar con cualquier prestamista, antes de comenzar a buscar casas en línea y antes de comenzar a ir a casas abiertas.
¿Por qué?
La razón es doble.
• La mayoría de los prestamistas lo aprobarán por más de lo que desea pagar. Lo que sea que esté aprobado para pagar en una casa es irrelevante. La mayoría de las personas están aprobadas para comprar casas de mas precio de las que realmente quieren pagar.
Esto a menudo es una sorpresa, ya que la mayoría de las personas sienten que no serán aprobadas lo suficiente. Pero eso típicamente no es el caso; en realidad es todo lo contrario! La mayoría de las personas están aprobadas para mucho más de lo que quieren pagar cada mes en una casa
Es por eso que debe comenzar la conversación con su prestamista no preguntándole qué está aprobado para comprar, sino diciéndole cuánto se siente cómodo pagando por mes por su nuevo hogar (incluidos los cargos de condominio, si corresponde, impuestos y seguro).
El prestamista puede entonces trabajar hacia atrás para determinar el precio de venta correspondiente y decirle si sería aprobado por esa cantidad.
Necesitarán otra información adicional de usted para proporcionar un punto de precio, que discutiremos cuando hablemos sobre el efectivo para su transacción (consulte el #3 a continuación).
• Si planea comprar un condominio o cualquier otra cosa con una tarifa mensual de Asociación de Dueños (el “HOA”), el precio de compra correspondiente será diferente ya que debe incluir esta cantidad. Por ejemplo, el pago mensual de un condominio de $250,000 con una tarifa de condominio de $200 por mes será un pago mensual completamente diferente al de una casa sin tarifa de el “HOA”. La diferencia en el precio de compra puede ser de $25,000 o más, ¡esa es una gran diferencia en el precio de compra que debe tener en cuenta!
2. ¿No está seguro de cómo determinar un pago mensual asequible?
El consejo conservador es pagar alrededor del 30 por ciento de sus ingresos en vivienda. En áreas que tienen un alto costo de vida, como la ciudad de Nueva York y el área del norte de Jersey, ese número puede subir hasta un 40 por ciento y eso es aceptable. Pregúntese si usted lo que quiere pagar al mes está en ese rango. Si es así, está bien.
También debe consultar su presupuesto mensual para poder comparar los gastos futuros de la vivienda con los gastos de su pago de alquilar actuales. Eso le ayudará a determinar un pago hipotecario asequible.
Una vez más, concéntrese en el pago mensual de su hipoteca en lugar de fijarse en un gran número de ventas o rango de precios. Es más fácil de comprender ya que la mayoría de nosotros ya presupuestamos los gastos mensuales y lo ayudará a tener en cuenta las tarifas de el “HOA”, etc. Recuerde, las tarifas de HOA se aplican a condominios, casas adosadas y viviendas unifamiliares en algunos desarrollos.
3. Decide cuánto dinero quieres pagar en la transacción.
Además de lo que desea pagar mensual, usted unecesita saber cuánto efectivo desea pagar en su compra. Como mencionamos anteriormente, esta es la segunda información que su prestamista necesita para determinar su punto de precio.
Lo más probable es que necesite efectivo para el pago inicial y los costos de cierre, a menos que haya sido aprobado para algunos programas para compradores primerizos.
Decide por adelantado cuánto efectivo puede destinar a la compra de su casa. ¿Incluirá un regalo de su familia? ¿Un préstamo de su cuenta de retiro del “401k”?
Algunas cosas a tener en cuenta cuando esté pensando en cuánto efectivo desea asignar a la compra de su casa:
• Comience con una cifra en dólares, no un porcentaje. Puede trabajar en porcentajes más tarde cuando tenga una idea de su precio de compra
Es posible que pueda pagar un poco menos de efectivo para alcanzar uno de los puntos que a los prestamistas les gusta ver. Por ejemplo, si tiene alrededor del 10 % para hacer un pago inicial, entonces hacer un pago inicial del 12% no cambiará su tasa de interés ni ayudará en nada desde el punto de vista del préstamo. Por lo tanto, podría ahorrar ese 2% adicional para gastos de mudanza, ya que le beneficiará más como efectivo en mano que como efectivo en su casa.
• Los costos de cierre le costarán entre el 2.5% y el 3% del precio de su casa. Asegúrese de reservar parte de su efectivo para los costos de cierre, además
• al pago inicial. Su prestamista puede ayudarlo con esto.
• No se preocupe tanto por hacer un pago inicial del 20 %. Existe una mentalidad muy tradicional que dice que debe hacer un pago inicial del 20% para evitar el seguro hipotecario. Aunque eso es cierto, en estos días hay muchos programas de préstamos excelentes, especialmente para los compradores de vivienda por primera vez, que facilitan los pagos del seguro hipotecario privado (PMI, por sus siglas en inglés).
4. ¡Ahora está listo con sus dos figuras importantes!
Ya está todo listo para reunirse con un prestamista. Ahora debe comprender las dos cosas que los ayudarán a determinar su rango de precios:
1. Lo que quiere pagar mensual.
2. Cuánto efectivo desea pagar en su compra.
Siempre puede hacer ajustes más adelante y ver cómo eso cambiará el punto de precio, pero comience con algunas cifras con las que se sienta cómodo en términos de pago mensual y efectivo para su compra.
SECCIÓN EXTRA – Más Información Sobre Cómo Obtener la Hipoteca Adecuada
Cuando se trata de ajustes una vez que reciba su punto de precio de su prestamista, tenga en cuenta estos consejos:
1. Hipoteca “Reglas generales”
Estas son pautas adicionales que puede usar para ayudar a determinar los pagos de su hipoteca. Recuerde, aún usted desea que le quede algo de efectivo y no que lo limpien cada mes.
• Puede pagar un 30% más en hipoteca en comparación con su alquiler actual sin cambiar su estilo de vida. Para calcular esto, multiplique su renta actual por 1.33 para llegar a un pago hipotecario asequible. Por ejemplo, si actualmente paga $1,500 por mes en alquiler, debería poder pagar cómodamente un pago de hipoteca de $2,000 después de tener en cuenta los beneficios fiscales de ser dueño de casa.
• Cada cambio de $10,000 en el monto de su préstamo, ya sea aumentando o disminuyendo su punto de precio o aumentando o disminuyendo su pago inicial, solo cambiará su pago mensual en alrededor de $50-$80 por mes (dependiendo de su precio de compra, cuanto más bajo sea el precio, menor será el cambio en el pago mensual por cada cambio de $10,000). ¡Sí, eso es todo! Por lo tanto, no se preocupe tanto por ahorrar otro año o dos por $10,000 adicionales para depositar si puede cambiar entre $50 y $80 adicionales por mes.
• Cuando se trata de hipotecas, no es igual para todos, y es importante trabajar con un prestamista para revisar las opciones disponibles. Asegúrese de ver el panorama completo del préstamo: el programa, el período de tiempo durante el cual será propietario de la vivienda y los términos del préstamo; y cómo todo eso crea la mejor posición financiera para usted.
Debe pensar en el resumen del préstamo y los puntos de precio que su prestamista le da como borradores hasta que encuentre una opción que se adapte a sus finanzas y situación específicas.
El préstamo que obtiene su amigo no es necesariamente el que usted debe obtener. En estos días, cuando se trata de financiar su primera casa, hay MUCHAS opciones de préstamos disponibles que realmente necesita concentrarse en lo que es mejor para su situación financiera y objetivos particulares.
• Conozca su puntaje crediticio ya que su puntaje también afectará la tasa de interés de su hipoteca. Su puntaje de crédito es un factor importante para los prestamistas al determinar su riesgo. Eso significa que su puntaje juega un papel importante en el tipo de préstamo que se le ofrecerá y su tasa de interés. Cuanto mayor sea su puntuación, menor será su tasa.
Recuerde, un puntaje de crédito no tiene nada que ver con sus ingresos o inversiones. Se basa en cómo ha manejado los pagos de su tarjeta de crédito y otros pagos de préstamos, como su automóvil o préstamo estudiantil. También tiene en cuenta si se ha declarado en bancarrota, tiene un gravamen fiscal o una agencia de cobro lo está buscando.
• Tener un puntaje de 680 o superior significa que tendrá más opciones, una tasa de interés más baja y menos requisitos de pago inicial.
• 620-660 se considera un puntaje justo y los prestamistas pueden trabajar con usted, pero pueden requerir más documentación para determinar si deben arriesgarse y otorgarle un préstamo.
• Por debajo de 620 se considera un puntaje bajo y muchos prestamistas negarán su solicitud de préstamo por completo. Es posible que tenga acceso a solo una o dos opciones de préstamo, como un préstamo de la FHA o una hipoteca de tasa ajustable (ARM, por sus siglas en inglés) de alto riesgo.
Si necesita mejorar su tarifa, es posible que deba retrasar la obtención de su casa hasta que sea más alta.
2. Vea si califica para algún programa de asistencia para compradores de su primera casa.
Muchos programas son para compradores de ingresos moderados y ofrecen asistencia para el pago inicial y/o cubren los costos de cierre. Este es dinero “gratis” y eso significa que podría usar menos de sus ahorros de lo que pensaba.
3. Trate de determinar por cuánto tiempo planea ser dueño de esta casa.
Considere su actual y finanzas futuras y también dónde estará en 5 o más años. Hay varios productos de préstamo que pueden ser mejores para usted que un préstamo fijo a 30 años.
Si no planea ser dueño por más de 5 o 6 años, es posible que desee considerar una hipoteca de tasa ajustable (ARM). Las versiones actuales son mucho más sencillas, conservadoras y seguras para dueños que las del pasado. Estos préstamos generalmente ofrecen una tasa de interés sustancialmente más baja, ahorrándole miles de dólares mientras viva allí.
4. Considere cuidadosamente las opciones si necesita pagar puntos para obtener una tasa de interés más baja.
Su prestamista puede decirle que si paga un punto, su tasa de interés será más baja que si paga cero puntos. Y aún más bajo, si pagas 2 puntos.
Un punto equivale al 1% del monto de su hipoteca (o $1,000 por cada $100,000). Por lo tanto, los puntos son básicamente un “pago de interés por adelantado” al cierre de préstamos fijos generalmente a 30 años. En lugar de pagarlo durante la vida de su préstamo, puede pagar una gran parte cuando obtenga el préstamo.
Como comprador, deberá sopesar los pros y los contras para obtener la tarifa más baja y pagar los puntos por adelantado. Cuando las tasas de interés son bajas, es posible que no desee pagar los puntos si no planea vivir en su hogar por más de 5 o 6 años. Nunca recuperará los costos de su pago inicial durante la vigencia del préstamo, incluso si los pagos mensuales más bajos pueden parecer tentadores.
Sin embargo, si planea vivir en su casa durante muchos años o las tasas de interés aumentan, entonces el beneficio de la tasa más baja se activará y le ahorrará dinero a largo plazo.
5. Esté atento a tarifas ocultas o costos adicionales en el camino.
• ¡No se deje engañar por las tarifas anunciadas! Detrás de esa tasa podría haber una larga lista de tarifas, puntos o costos de cierre. Pídale al prestamista que desglose las tarifas y le dé el monto total para cerrar el préstamo.
• Evite sanciones por extensiones de bloqueo. Algunos prestamistas aumentarán ligeramente su tasa de interés si necesita asegurar su préstamo por 60 días o más. Asegúrese de conocer los requisitos antes de firmar cualquier papeleo. Es otra razón para poner en orden todas sus finanzas y trámites antes de solicitar un préstamo.
• Revisar las tarifas de los préstamos de la FHA. No asuma siempre que un préstamo de la FHA será más barato o mejor. No solo paga una prima por adelantado para el seguro hipotecario (1.75 % del monto del préstamo), sino que también pagará un costo anual recurrente de hasta el 1.35 % del monto pendiente del préstamo (sumado al pago mensual) durante la vida. del préstamo Revise cuidadosamente los pros y los contras de estos préstamos.
• Se han simplificado los formularios de divulgación de hipotecas. Hacen un trabajo mucho mejor al revelar los términos y el costo de un préstamo para los prestatarios. Asegúrese de revisar detenidamente la Estimación del Préstamo, entregada tres días hábiles después de la solicitud, y la Declaración de Cierre, entregada tres días hábiles antes del cierre.
Ha tenido un gran comienzo ahora que conoce la mejor manera de financiar su primera casa. Ahora es el momento de mostrarle cómo su presupuesto, ubicación y sus criterios para una casa se unen como un “mapa de ruta” en su búsqueda de la casa perfecta. El artículo de la próxima semana, Poniéndolo Todo Junto, explica cómo estos tres factores se entrelazan y lo llevarán a su nuevo hogar.
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