Comprando Una Casa Embargada (Foreclosure)

En un mercado en el que no hay muchas casas a la venta, a menudo me preguntan mis compradores de casa por primera vez: “¿Debo comprar una casa embargada (foreclosure)?”.  Bueno, depende. He estado vendiendo casas embargadas durante más de 10 años, representando al vendedor, y esto es lo que les explico a mis compradores, para ayudarlos a tomar una decisión informada.

¿Qué es Una Casa Embargada (un Foreclosure)?

Primero, veamos qué es realmente una casa embargada. Es una casa que el anterior perdió y que fue adquirida por su compañía hipotecaria o banco. A veces, el prestatario (el propietario) pierde su casa por muerte, pérdida de trabajo, divorcio, problemas médicos, abandono, etc. Cualquiera sea la razón, debido a que había una hipoteca existente sobre la propiedad cuando se produce este cambio o pérdida, el propietario actual perdió la propiedad y su banco hipotecario se hizo cargo. Las casas embargadas también se denominan REO (propiedad de una corporación) y también se conocen como propiedades en dificultades. También pueden ser propiedad del gobierno y se las conoce como “casas HUD”.

El Proceso de Ejecución Hipotecaria

• Notificación de Incumplimiento
  Cuando un prestatario comienza a dejar de pagar la hipoteca, sea lo que sea el motivo, generalmente después de 90 días (podría ser menos), eso hace que el banco comience a enviar notificaciones de incumplimiento (Notificación de incumplimiento) al propietario.
• Lis Pendens
  Luego, la propiedad del propietario se registra y se coloca en una lista legal conocida como “lis-pendens”. Esto se convierte en información pública, por lo que las empresas de cobranza, los inversores y los abogados están al tanto de esto.
• Venta del Alguacil
  Si el prestatario no responde, la compañía hipotecaria inicia los procedimientos judiciales, presentando una demanda, si la propiedad se encuentra en un estado judicial. Tanto Nueva Jersey como Pensilvania son estados judiciales, eso significa que todas las ejecuciones hipotecarias pasan por el sistema judicial. Este es un proceso lento y puede llevar años. Una vez que pasa por el sistema judicial, se programa una venta del alguacil, como una subasta. Si la propiedad no se vende, se devuelve a la compañía hipotecaria con una escritura del alguacil. Todo esto queda registrado en registros públicos. Finalmente, la compañía hipotecaria pone la propiedad en el mercado para recuperar parte de sus pérdidas, una vez que se ha completado el proceso de ejecución hipotecaria, se han eliminado los gravámenes y el título está limpio, hasta donde saben.
  
  
  

Otros Tipos de Ejecuciones Que No Son Hipotecarias
Existen otros tipos de ejecuciones que no implican hipoteca. Por lo tanto, eso significa que una casa puede ser objeto de ejecución y no tener una hipoteca. Estos son algunos de esos tipos de ejecuciones:

• Ejecución por Impuestors – ocurre cuando un dueño no paga los impuestos o las facturas de agua/alcantarillado. ¿Puede creerlo? Un dueño puede perder su casa si no paga sus impuestos o la factura de agua/alcantarillado, incluso si no tiene una hipoteca.  El proceso es un poco diferente al de la ejecución hipotecaria.  La demanda la presenta el municipio o el titular del gravamen fiscal ante el tribunal. Tanto Nueva Jersey como Pensilvania tienen ejecuciones de impuestos, pero cada estado las maneja de manera diferente.
• Ejecución de La Asociación de Propietarios (HOA) – si la propiedad es un condominio o está en un subdivisión o urbanización, la HOA puede iniciar una ejecución debido a la falta de pago de las cuotas de la HOA. Esto es poco común, pero puede suceder, incluso si la casa no tiene una hipoteca. En NJ y PA, esto se hace a través de la Venta del Alguacil.
•  Ejecuciones por Gravámenes – existen tipos de gravámenes que se pueden presentar para ejecutar una casa. Estos incluyen acreedores, mecánicos, sentencias, etc. Los gravámenes se crean cuando un acreedor presenta un reclamo contra una propiedad debido a una deuda impaga. Por ejemplo, cuando un propietario contrata a un contratista para instalar un techo nuevo y el propietario no paga, entonces el contratista presenta un gravamen mecánico y comienza el proceso de ejecución a través de una sentencia. Luego, la propiedad se puede vender a través de una venta del alguacil (el sheriff) para pagar la deuda. Esto es muy poco común, pero puede suceder.

Comprando una Casa Embargada
Ahora que ya sabe cómo se ejecuta una casa, esto es lo queusted necesita saber si está pensando en comprar una. Cuando vea una casa embargada en el mercado, eso significa que ya pasó por el sistema judicial, la subasta y el banco (o la compañía hipotecaria) se ha hecho cargo de la propiedad. A continuación, se indican algunos puntos que debe tener en cuenta si usted está pensando en comprar una casa embargada como comprador de una vivienda por primera vez.

• Cuando Vea Una Propiedad Embargada a La Venta
  El banco contrata a un agente inmobiliario local (¡quizás sea yo!) para comercializar y vender la propiedad. Desde el momento en que el banco se hace cargo de la propiedad hasta que se completa la venta, es responsable de mantener la propiedad, asegurarla, prepararla para el invierno para protegerla de daños, pagar los impuestos y las facturas de agua y alcantarillado, etc.
• Financiación Para Una Compra Embargada
  La mayoría de las casas embargadas que verá en el mercado probablemente necesitarán algún tipo de renovación; a veces, ¡pueden necesitar una rehabilitación completa! Esto suele deberse a que estas casas han estado vacías por mucho tiempo, también conocidas como “ejecuciones hipotecarias zombi”. Cuando la casa necesita muchas reformas antes de que alguien pueda vivir en ella, es posible que no se pueda financiar a través de hipotecas tradicionales. El comprador tendrá que pagar en efectivo o un préstamo privado o de renovación. Las tarifas y las tasas de interés para esos tipos de préstamos pueden ser más altas que las hipotecas tradicionales. Una vez que se compra la casa y se completan las renovaciones, el comprador puede refinanciarla con una hipoteca tradicional y tener pagos mensuales más manejables.
• Condición de La Casa
  El banco no sabrá la condición de la propiedad. La mayoría de los compradores serán inversores experimentados que tendrán el conocimiento y la experiencia para realizar la rehabilitación/renovación, y serán su competencia. Como comprador de una casa por primera vez, le recomendaré que planifique hacer una inspección para su información, de modo que tenga una idea de la cantidad de trabajo que será necesario antes de poder mudarse a la propiedad. Además, tenga en cuenta que es posible que los servicios públicos no estén activados por razones de seguridad y que la casa puede estar acondicionada para el invierno para protegerla de daños. Si desea realizar una inspección completa, es posible que usted, como comprador, deba pagar para activar los servicios públicos y luego volver a acondicionar la propiedad para el invierno a su propio costo, según el vendedor.

El Proceso de Compra de Una Casa Embargada

• Documentos del Contrato
  El proceso de compra de una casa embargada es similar a la compra de una casa “normal”. Lo único que es diferente es que, además del contrato estándar de NJ o PA, el banco generará anexos que se incluirán en el paquete de documentos del contrato.  Los elementos del anexo reemplazarán a los elementos similares que se encuentran en el contrato estándar. Además, el anexo estipulará qué compañía de títulos elige utilizar el comprador – el título del vendedor o el título del comprador. Si el comprador elige el título del vendedor, puede haber algunos ahorros en los costos de cierre.
• Inspecciones y Contingencias
  Otro elemento que difiere ligeramente de la transacción regular son las inspecciones y contingencias. Por lo general, se trata de transacciones en efectivo o de financiación privada, por lo general, el comprador renunciará a las inspecciones o simplemente realizará una inspección con fines informativos. Dado que el comprador típico es un inversor experimentado, ya sabe el tipo de trabajo de renovación que tendrá que hacer. Pero para un comprador primerizo, siempre recomiendo que haga una inspección. Además, no hay tasación ni otro tipo de contingencias, ya que no hay financiación tradicional.
• Compra en El Estado en Que Se Encuentra
  El comprador comprará la casa “en el estado en que se encuentra”. Eso significa que el vendedor no realizará ninguna reparación en la propiedad. Incluso he vendido una casa embargada con un tanque de aceite subterráneo con fugas, ¡así que comprador, tenga cuidado!  El comprador también será responsable del certificado de ocupación (CO) del municipio. Esta es una inspección del municipio que generalmente proporciona el vendedor en una transacción tradicional. Nuevamente, quiero recordarle que el vendedor no tiene conocimiento de la condición actual de la propiedad.
• Cierre
  Los cierres suelen ser remotos. Eso significa que la compañía de títulos preparará todos los documentos de cierre y se los enviará por correo electrónico al comprador para que los firme electrónicamente. Luego, se le indicará al comprador que transfiera los fondos para comprar la casa directamente a la compañía de títulos. Una vez que todas las partes hayan firmado los documentos de cierre y se hayan transferido los fondos, la transacción estará oficialmente cerrada. ¡El comprador recibirá las llaves y comenzará el trabajo de renovación!

Eso es todo. Espero que esto le haya ayudado a comprender un poco más las ejecuciones hipotecarias. Para ver algunas de las casas embargadas recientes que he vendido, míralas en mi sitio de propiedades (Haga Clic Aquí).

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