Comprador de Casa:  ¿Qué Forma de Título es Mejor Para Usted?

La mayoría de las personas que compran casas son parejas casadas o personas solteras y nunca piensan en cómo adquirir la propiedad (o el título de propiedad) de la casa que compran. Simplemente reciben la escritura al cierre y no le dan importancia. Ahora  al trabajar yo con compradores que no están casados ​​ni son solteros, esta es una pregunta que debe revisarse y responderse al principio del proceso de compra de casa.

Esta situación puede involucrar a dos personas solteras, hermanos, socios, amigos, etc., que han decidido comprar una casa juntos. ¿Qué sucede si se separan, si uno de ellos fallece o si uno quiere vender su parte de la vivienda? Este tema debe discutirse para que puedan decidir qué forma de título se adapta mejor a su situación particular.

Existen cuatro métodos mediante los cuales una o más personas pueden adquirir la propiedad. Aquí están:

1. Tenencia de Propiedad individual (Tenancy in Severalty)

Cuando una persona o entidad posee una propiedad a nombre de un solo propietario, es como decir que los intereses de todas las demás partes han sido “separados” o desvinculados de cualquier titularidad sobre dicha propiedad. Esto solo aplica si la propiedad pertenece a una persona o entidad (empresa) y dicho propietario tiene los derechos y obligaciones inherentes a la propiedad. Estos derechos son: el derecho de posesión, el derecho de uso, el derecho de disposición, la obligación de pagar impuestos y cumplir con las leyes municipales de zonificación, etc. Este tipo de propiedad solo aplica a una sola persona o empresa.

2. Tenencia Conjunta (Joint Tenancy)

Cuando dos o más personas adquieren la titularidad como copropiedad, significa que comparten la propiedad a partes iguales, indivisible. Esto significa que cada parte posee el 100%. Por lo tanto, si una de las partes fallece, las partes restantes automáticamente poseerán el 100%. Esto se denomina Derecho de Supervivencia. Esta forma de propiedad puede ser entre una pareja casada, pero la mayoría de las veces se da entre dos o más personas que no están casadas. Por lo tanto, al comprar una casa como copropietario, debe informar específicamente al abogado o a la compañía de títulos de propiedad al inicio de la transacción, ya que necesitarán esta información al preparar los documentos. Será más difícil realizar el cambio más adelante.

Existe una lista de verificación para verificar si la forma de título es Tenencia Conjunta:

1. Unidad de Tiempo: ¿Todos los propietarios tomaron posesión al mismo tiempo?
2. Unidad de Título: ¿Aparecen todos los nombres de los propietarios en la escritura?
3. Unidad de Interés: ¿Todos los propietarios tienen la misma participación en la propiedad?
4. Unidad de Posesión: ¿Todos los propietarios tienen el mismo derecho a ocupar, usar y disfrutar de toda la propiedad?

Si la respuesta a estas cuatro preguntas es afirmativa, pse uede confirmar que esta forma de título es Tenencia Conjunta.   Supongamos que en el futuro uno de los dueños desea dejar de salir de la propiedad, en cuyo caso el asunto deberá presentarse antes de un juez para determinar cómo dividirla o venderla.

3. Tenencia en Pleno Derecho (Tenancy by the Entirety)

Las únicas personas que pueden adquirir la propiedad con la Tenencia en Pleno Derecho son las parejas casadas o las uniones civile legales.  En Nueva Jersey y Pensilvania no reconocen el matrimonio de hecho (“marinovios” o no casados legales) y no pueden adquirir esta forma de título (nota: en Pensilvania, el matrimonio de hecho se reconoce si se formó antes del 1 de enero de 2005, con prueba convincente). Las partes deben estar casadas al momento de adquirir la propiedad para ser Tenencias en Pleno Derecho. Si uno de los cónyuges fallece, la propiedad pasa automáticamente al cónyuge supérstite. Este es el Derecho de Supervivencia. Si la pareja se divorcia, se convierten en copropietarios y, según la sentencia de divorcio, podrían tener que vender la propiedad o que uno de los cónyuges compre la parte del otro, según lo determine la corte. Cuando una pareja casada compra una vivienda, automáticamente se convierte en copropietaria, a menos que se notifique lo contrario.

4. Tenencia en Común (Tenancy in Common)

Cuando dos o más personas son dueños de una propiedad, o no tienen Tenencia en Común, o no desean poseerla con Derecho de Supervivencia o a partes iguales, se consideran una Tenencia en Común.  Esta forma de propiedad se caracteriza por:

1. La titularidad puede ser adquirida por personas con diferentes derechos de propiedad. Por ejemplo, una parte puede tener el 60% de la propiedad y la otra el 40%.
2. No tiene Derecho de Supervivencia. Esto significa que, si uno de los  dueños fallece, su parte puede quedar testamentada a favor de otra persona, o puede venderse o cederse a cualquier otra persona. Cualquiera de los dueños puede ceder o vender su parte a cualquier otra persona en cualquier momento.
3. Si no se define el desglose, se asumirá que los dueños tienen partes iguales de la propiedad.
4. Si uno de los dueños obtiene un préstamo utilizando su parte de la propiedad como garantía, el banco solo puede reclamar la participación de ese propietario en la propiedad. El banco no puede embargar la propiedad completa. Sin embargo, puede demandar y obligar a las cortes a vender la propiedad para saldar la deuda si fuera necesario saldarla por completo.

Estas son las cuatro formas de título que puede aplicar un comprador al comprar una casa. Además, una propiedad puede tener diferentes formas de títulos entre los dueños. Por ejemplo, si un dueño de una propiedad con una pareja casada, la pareja casada tiene un Tenencia en Pleno Derecho y la otra parte puede ser Tenencia Conjunta. Independientemente de la forma de propiedad, es mejor tenerlo todo por escrito con las partes correspondientes para que todos sepan y entiendan qué pueden y no pueden hacer con la propiedad, ¡y así ahorrarse gastos judiciales y de abogados!

Espero que esto le haya ayudado a comprender mejor las opciones de título que pueden tener al comprar su primera o próxima casa. Cuando llegue el momento, tendrá una comprensión básica y podrá estar mejor preparado para el proceso de compra de vivienda.

Si está listo para comenzar o reiniciar el proceso de compra de vivienda, hablemos brevemente. No dude en enviarme un correo electrónico a ccr@ccrsellsrealestate.com o haga clic a continuación para programar una cita que le convenga.