Compre Y Renueve Con Un Préstamo 203(k)

Serie:  Cómo Obtener La Mejor Hipoteca – Semana 7

Siga esta serie para aprender cómo obtener la mejor hipoteca para su situación y objetivos financieros específicos. Verá qué pasos debe seguir a lo largo de este proceso para que sea productivo y exitoso.

Esta semana conocerá un préstamo que puede ayudarle a comprar una casa y también a renovarla. Es una opción hipotecaria asequible que usted debe conocer, especialmente si compra una casa que planea renovar.

Tal vez haya visto una casa que le encanta, pero que estaba más necesitada de reparaciones que lista para mudarse. Cocina anticuada, baños insuficientes o plano de planta abierto, pero tenía una ubicación que te encantaba.

¡No lo taches de su lista! Ya sea que usted imagine una gran renovación o algo a menor escala, hay una manera de financiarla.

Puede agrupar la hipoteca y los costos de renovación en un préstamo FHA 203(k) seguro y manejable. (Incluso los dueños actuales pueden refinanciar y renovar con este préstamo).

Este préstamo 203(k) es una excelente opción para aquellos que no tienen mucho efectivo y desean comprar una casa que necesita mejoras.  Se ofrecen dos tipos de préstamos: un 203(k) estándar y un 203(k) limitado (para proyectos que cuestan $35,000 o menos).

Recuerde que estos préstamos pueden llevar tiempo, con mucha planificación previa y papeleo requerido, así que asegúrese de saber en qué se está metiendo primero.  Pero valdrá la pena una vez que sea dueño de la casa que ama (¡o la amará aún más una vez que haya terminado el trabajo!).

¿Cuál es El Costo?

Aquí hay un desglose simple sobre un préstamo 203(k):

• El costo total de adquisición = el precio de venta + el costo total de renovación
• Ese cost0 total de adquisición es en el que se basará su hipoteca.

El préstamo total no puede exceder el 110% del valor de la vivienda después de la mejora. Además, el pago inicial requerido es del 3,5% del costo total de adquisición.

Hay varios otros cargos que se agregarán a los costos de renovación y se incluirán en el costo de adquisición. Además de la estimación de trabajo del contratista, se requiere una reserva para contingencias del 10 al 20 %. Además de la reserva para contingencias, se deben incluir los honorarios de inspección, actualizaciones de títulos, permisos y honorarios de consultores.

Después del cierre, el banco mantiene los fondos totales necesarios para las renovaciones en una cuenta de depósito en garantía y se liberan a medida que se completa el trabajo. Los fondos sobrantes se utilizan para reducir el saldo de capital.

Qué Casas Puede Comprar

Siempre que la casa tenga más de un año, puede elegir una unidad unifamiliar, una casa adosada o un condominio (los condominios deben estar aprobados por la FHA).  (La Administración Federal de Vivienda (FHA) es una agencia del gobierno de que brinda seguro hipotecario a prestamistas aprobados para varios tipos de propiedades). Puede comprar un dúplex o incluso una vivienda para cuatro familias si desea convertirla en una vivienda unifamiliar.

Una vez que vea una casa que le guste, escribirá una oferta como lo haría con cualquier otra casa. Sólo asegúrese de indicar que utilizará un préstamo 203(k) para financiarlo.

Tanto su agente de bienes raíces como su prestamista hipotecario deben estar familiarizados con el manejo de un préstamo 203(k) para que su precalificación, oferta de compra y proceso de cierre se realicen sin problemas.

Arréglalo — Qué es Elegible

El préstamo 203(k) cubre una amplia gama de reparaciones: trabajos importantes (remodelación de la cocina, techo nuevo, adición de un segundo piso, desmontaje completo) y más mejoras cosméticas (reemplazo de alfombras, ventanas nuevas o terraza nueva).

La extensa lista también cubre reparaciones por daños por termitas, problemas de moho y otras cuestiones de seguridad.

Y si la vivienda no tiene aire acondicionado, no te preocupes, este préstamo te lo cubrirá. Incluso las mejoras de conservación de energía, como el aislamiento o nuevos electrodomésticos energéticamente eficientes, son elegibles.

Sin embargo, las renovaciones deben incluir todas las reparaciones obligatorias necesarias para permitir que la propiedad cumpla con las pautas de la FHA.

Cronología — Lo Primero es Lo Primero

A continuación se ofrece una buena descripción general de lo que debe hacer y cuándo:

1. Las solicitudes deben presentarse a través de un prestamista aprobado por la FHA, así que busque un prestamista 203k altamente calificado. Deberá obtener una precalificación para ver cuánto puede pedir prestado.
2. Debería entrevistar a contratistas durante este tiempo para encontrar una empresa de buena reputación que trabaje con usted. Se recomienda tener a su contratista listo y aprobado por su prestamista 203(k) para que pueda enviar oferta para una casa rápidamente.
3. Una vez que haga una oferta por una casa, recibirá un contrato completamente firmado que le permitirá cerrar entre 45 y 60 días para poder finalizar las estimaciones de renovación con un contratista aprobado. De esa manera, su prestamista puede aprobarle un monto de préstamo más alto.
4. Se reunirá con un consultor de HUD para realizar un estudio de viabilidad. (El Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) es una agencia federal establecida para formular y hacer cumplir la política de vivienda y supervisar la Administración Federal de Vivienda).  Esta persona redactará las especificaciones del trabajo y la solicitud de oferta que se enviarán a su prestamista. Los costos de este consultor pueden incluirse en el préstamo.
5. Para esta oferta o informe de trabajo, deberá proporcionar una lista detallada de todo el trabajo a realizar con una estimación de costos para cada artículo. Incluye un plano del sitio y exhibiciones arquitectónicas. Una vez recibido, el prestamista hará que un tasador de la FHA determine el valor de mercado esperado de su casa una vez finalizado el trabajo. 
6. Una vez aprobado el préstamo con el monto final y usted compra la vivienda, el contratista tiene 30 días para comenzar a trabajar con un plazo máximo de 6 meses. Un consultor de HUD inspeccionará el trabajo a medida que se complete y le informará al banco cuándo liberar los fondos cada vez a su contratista.

Préstamo Limitado para Proyectos Más Pequeños

La Versión Limitado 203k es una versión simplificada del Estándar 203k. Se puede utilizar para renovaciones que no excedan los $35,000, incluidos los requisitos de contingencia, inspección y actualización de títulos. Es perfecto para proyectos más pequeños que no incluyen remodelaciónes importante.

También está simplificado porque no requiere un consultor de HUD y solo tiene dos retiros de fondos. El primer 50% de los fondos se libera 30 días después del cierre y el resto de los fondos se libera una vez que el tasador de la FHA completa una inspección final.

Un préstamo 203(k) es una opción perfecta si cree que la casa de sus sueños está fuera de su alcance. Puede ayudarle a conseguir la casa que finalmente desea con menos efectivo que un préstamo estándar. Para saber si esta sería una buena opción de préstamo para usted, comuníquese conmigo y puedo contarle aún más y recomendarle un prestamista que también se especialice en este tipo de préstamos.