¿Debería o No Evitar el PMI?

Serie:  Cómo Obtener La Mejor Hipoteca – Semana 8

Siga esta serie para aprender cómo obtener la mejor hipoteca para su situación y objetivos financieros específicos. Verá qué pasos debe seguir a lo largo de este proceso para que sera productivo y exitoso.

Esta semana aprenderá todo sobre el seguro hipotecario privado (PMI) y las formas en que puede evitar este costo adicional en su hipoteca. Sin embargo, tener un PMI puede ser algo bueno para USTED y le diré porqué.

¿Le preocupan los pagos del PMI porque no puede realizar un pago inicial del 20% por su nueva casa?

¡No está solo!  Muchos compradores no tienen efectivo para un pago inicial grande, especialmente los primerizos o si están comprando y vendiendo una casa al mismo tiempo. Sin un pago inicial del 20%, el seguro hipotecario privado (PMI) es la forma de comprar una casa.

Pero el PMI ha tenido mala reputación, tal vez innecesariamente. ¡Aquí está la primicia sobre cómo pensar sobre el PMI y algunas cosas en las que pensar para decidir si debe evitarlo o usarlo como ayuda para llegar a su nuevo hogar!

Un Resumen del PMI

Un prestamista generalmente requiere un PMI si no puede realizar un pago inicial del 20% para un préstamo convencional. Es un pago adicional además del pago hipotecario mensual habitual.

Este seguro protege al prestamista en caso de que no pague su préstamo. Han asumido más riesgos al prestarle el 80% o más del costo de la vivienda. En este punto, usted tendrá sólo una pequeña cantidad de valor líquido en su casa. También se puede exigir PMI para préstamos de la FHA con solo un 3,5% de pago inicial.

Estos pagos generalmente cuestan entre $ 20 y $ 50 por mes por cada $100,000 prestados, según el porcentaje que deposite, el monto de su préstamo y su puntaje de credito.

El PMI se puede cancelar una vez que acumula el 20% del valor líquido de su vivienda para préstamos convencionales, pero los préstamos de la FHA lo exigen hasta que el préstamo se pague en su totalidad.

¿Porqué la Confusión?

¿Debería o no evitar el PMI? Esta es una pregunta común que muchos compradores abordan… ¡y con la que se confunden!

Probablemente se esté preguntando si el PMI es tan malo como dicen algunos amigos O es simplemente “una realidad” al comprar una casa, como otros pueden decir.

Entiendo que no esté seguro de qué hacer, en todo caso.

Estoy aquí para ayudarle a descubrir qué es lo mejor para SU situación específica. Por ejemplo, no todos los compradores pueden deducir los pagos del PMI de los impuestos.

Puede haber ventajas (¡sí, hay algunas!) y desventajas de tener que sacar el PMI.

Formas de Evitarlo

Para compradores por primera vez:  Existen programas que permiten pagos iniciales bajos y no aplican el PMI si tiene buen crédito. Existen programas locales y estatales para compradores de ingresos moderados. Puedo ayudarlo a encontrar dichos programas.

Si tiene buen crédito, algunos prestamistas trabajarán con usted y le ofrecerán la opción de “comprar” el PMI aceptando una tasa de interés ligeramente más alta, tal vez entre 0,125 y 0,25% más. Esta opción podría resultar menos costosa a corto plazo si planea quedarse en su casa solo 5 años, mas o menos.

Aunque la tasa de interés es más alta con esta opción, su pago mensual en realidad será menor que si pagara el PMI como parte de su pago mensual. Además, el aumento de interés sería deducible de impuestos, mientras que sus pagos mensuales del PMI normalmente no lo son. (Yo personalmente usé esta opción cuando compré mi propio lugar).

Sin embargo, es posible que desee una tasa de interés más baja desde el principio si planea vivir en su casa durante más de 10 años. El beneficio de una tasa más baja a largo plazo puede ser mejor que evitar el pago del PMI. Deberá sopesar los costos de esta opción.

Pregúntele a su prestamista sobre las opciones de préstamos que lo ayudarán a

• Una opción se llama hipoteca combinada, como la 80/10/10, en la que se deposita el 10 % del valor de la vivienda pero se obtienen dos hipotecas, una del 80 % del valor total y la otra del 10 % del valor. El préstamo  más pequeño puede ser una ARM (hipoteca de tasa ajustable) o tener disposiciones globales (solo pagos de intereses y luego un pago grande al final) y generalmente es más riesgoso que un préstamo fijo a 30 años.
• Otra opción de préstamo complementario es 80/15/5, donde el comprador pone un 5% de pago inicial y luego solicita dos préstamos, uno por el 80% y el otro por el 15% del valor. Funciona básicamente de la misma manera que un 80/10/10 pero con un pago inicial menor.

Algunos prestamistas pueden permitirle pagar el PMI por adelantado, en efectivo, en lugar de tener que lidiar con el costo mensual adicional. Al pagar por adelantado, el prestamista le dará un descuento sobre el costo total del PMI.

Tener una tarifa única por adelantado incluida en el saldo pendiente del préstamo que se amortizará en un período de 25 o 30 años. De esta forma, el coste mensual es mucho menor ya que se reparte a lo largo de la vida de la hipoteca.

El PMI no siempre es deducible, puede ser un factor en su decisión de evitarlo o no. Es deducible cuando un contribuyente casado gana menos de $110,000 por año (en ingreso bruto ajustado).

Para las parejas casadas que presentan su declaración por separado, es menos de $55,000. Entonces, si usted está por encima de este umbral, no podrá deducirlo. Aquí es donde puede ser preferible realizar un pago inicial mayor, si es posible, ya que el interés del préstamo es deducible.

Porqué Debería Conservarlo

Pagar el PMI significa que puede comprar su casa ahora y no retrasar la adquisición de ser dueño. De hecho, puede que le cueste menos de lo que cree a largo plazo. ¿Porqué?

Podría llevar años ahorrar para un pago inicial mayor, lo que significa más años de alquiler y no invertir su dinero en una casa de su propiedad. Está “desperdiciando” dinero en alquileres que no se destinan a nada, algo así como el PMI. Entonces, ¿qué es peor para usted?

Una vez que ahorre para un pago inicial mayor, lo más probable es que enfrente precios de vivienda más altos y quizás tasas de interés más altas, lo que le costará más a largo plazo que si pagara el PMI con una casa comprada antes. Si las tasas de interés son bajas, es posible que no desee demorarse y comprar una casa a pesar del pago del PMI, ya que la tasa de interés más baja cancelará este costo mensual adicional, especialmente si vivirá en su casa por más tiempo.

Pagar el PMI podría valer la pena si le permite comprar una casa en un mercado inmobiliario próspero en lugar de demorarse por un mercado más incierto. Se beneficiará del aumento de los precios de la vivienda, ya que alcanzará el 20% del valor líquido antes a medida que aumentará el valor de su vivienda. ¡Eso significa que usted puede cancelar su PMI!

No es prudente que cualquier comprador ponga todos sus ahorros en el pago inicial. Ahí es cuando puede valer la pena pagar el PMI para no acabar con sus ahorros intentando obtener el 20% de pago inicial.

Tener un PMI significa que se acostumbrará a presupuestar este pago cada mes y, una vez que se cancele, podrá usar ese dinero para pagar el saldo principal del préstamo. ¡Eso siempre es bueno!

Hay buenas razones para evitar el PMI. Por otro lado, podría tener más sentido pagar el PMI si le permite entrar antes en la puerta de la “propiedad de vivienda”.

Por lo tanto, no se convenza de abandonar una casa si no tiene un pago inicial del 20%. El PMI no es del todo malo y puede ser una forma temporal de conseguirle su nuevo hogar antes que esperar para ahorrar.