Cómo Comprar Una Casa Incluso Con Deudas  De Préstamos Estudiantiles

Todo lo que crea que se interpone en su camino se puede eliminar si realmente desea ser dueño de casa. De hecho, descubrirá que algunos obstáculos que se perciben comúnmente son solo mitos y que ya no necesita posponer sus sueños. Si usted tiene dudas sobre seguir adelante, mi nueva serie de 5 semanas es solo para usted — Los 5 Mitos Más Comunes Sobre la Compra de Casa DESMONTADOS.

Mito:  No puedo comprar una casa; tengo demasiada deuda DE préstamos estudiantiles.

Verdad:  Puede comprar una casa incluso con deuda por préstamos estudiantiles e incluso existen tipos especiales de préstamos para personas como los médicos que tienen mucha más deuda estudiantil que la mayoría de nosotros. ¡Descubramos cómo!

¿La deuda por préstamos estudiantiles le impide ser dueño de casa?

No está solo. Muchos millennials (los nacidos entre 1981 y 1996) están sintiendo la presión a la hora de comprar una casa, lo que puede explicar porqué ha disminuido el porcentaje de compradores primerizos que tienden a estar en este grupo de edad.

Tener un pago mensual de préstamo estudiantil de $200 a $300 significa que hay menos dinero para un pago inicial, menos para un pago futuro de la hipoteca y, en última instancia, menos casa que pueda comprar. Además, el costo de vida en nuestra área no ayuda cuando es joven y aún está al comienzo de su carrera.

Sin embargo, no asume automáticamente que usted se enfrenta a un obstáculo para ser dueño de una casa si tiene esta deuda.

Hay formas de trabajar con prestamistas y programas de asistencia para hacer realidad la compra de su primera vivienda, e incluso más asequible a pesar de sus préstamos estudiantiles.

Entiendo que usted puede estar luchando sobre si debe pagar su deuda de préstamo estudiantil primero antes de comprar una casa. Esa podría ser una opción, pero no la convierta en la única.

Pero usted no tiene que esperar años hasta convertirte en dueño de una vivienda, especialmente si tiene préstamos estudiantiles sustanciales. Aprenderá sobre algunas opciones que podrían ayudarlo a convertirse en dueño de casa mucho antes de lo que piense.

Y recuerde siempre consultar con su propio asesor financiero para determinar qué es lo mejor para su situación.

Cómo Analizan Los Prestamistas La Deuda Estudiantil

Primero, vayamos a lo básico. Cuando compra una casa, un prestamista analizará su relación deuda-ingreso o DTI.

Es la cantidad de deuda recurrente que tiene mensualmente en comparación con su ingreso bruto mensual.  A los ojos de un prestamista, su DTI es más importante que su puntaje de credito o cuánto dinero tiene para un pago inicial.

¿Porqué?

Un prestamista debe considerar su deuda recurrente, como un préstamo para el automóvil, pagos de tarjetas de crédito Y su(s) préstamo(s) estudiantil(es) – para determinar si puede afrontar más deuda con un pago hipotecario mensual.

Y ahí es donde su deuda de préstamos estudiantiles combinada con una hipoteca puede inclinar la balanza en la relación DTI, elevándola y, en última instancia, afectando su capacidad para obtener la aprobación de un prestamista.

Los prestamistas quieren ver un DTI bajo. La mayoría de los expertos financieros recomiendan un DTI de entre el 33 y el 36%; se considera un buen equilibrio entre deuda e ingresos.

Algunos prestamistas considerarán un DTI máximo del 43% o un poco más alto. Sus obligaciones de deuda pueden aumentar fácilmente cuando usted tiene un préstamo estudiantil más los pagos del automóvil y las facturas de tarjetas de crédito. (¡No es nada habitual!) Es por eso que algunos prestamistas analizarán cuidadosamente sus ingresos y activos para verificar su capacidad de pagar el préstamo a pesar de un DTI más alto.

Este DTI más alto puede hacer que muchos de ustedes se sientan incómodos, y estamos de acuerdo. Recuerde que lo que un prestamista dice que puede obtener puede ser mucho más alto de lo que usted se siente cómodo pagando cada mes!

Sin embargo, la mayoría de los prestamistas prefieren ceñirse a la regla 28/36. Y ahí es donde entra en juego el DTI del 36% mencionado anteriormente.

• El 36% es la relación de deuda final y equivale a todos los gastos mensuales de vivienda (capital, intereses, seguro hipotecario, impuestos a la propiedad) más otras deudas (préstamo estudiantil, préstamo de automóvil, tarjetas de crédito, etc.) divididos por su ingreso mensual bruto. Es el DTI que explicamos anteriormente, y no desea superar el 36%.
• El 28 % es parte de la relación de deuda inicial que equivale a sus gastos mensuales de vivienda (capital, intereses, seguro hipotecario, impuestos a la propiedad) divididos por su ingreso mensual bruto. Su otra deuda recurrente no está incluida. Nuevamente, un prestamista no desea verlo por encima del 28%.

Tenga en cuenta que su DTI y la regla 28/36 no tienen nada que ver con su puntaje de credito o qué tan bien paga su deuda. Se trata de mirar la cantidad de obligación de deuda que tiene actualmente en comparación con su ingreso. No si ha sido bueno en pagar su préstamo estudiantil y otras deudas cada mes. (¡Pero siga haciéndolo también!)

Y es por eso que puede ser frustrante para muchos compradores primerizos con deudas de préstamos estudiantiles que tienen buenos puntajes de credito.

Cómo Reducir Su DTI

Si necesita reducir su deuda y obligaciones mensuales, comience con su(s) prestamista(s) de préstamos estudiantiles. Aquí hay algunas opciones para considerar. Recuerde siempre consultar con su propio asesor financiero antes de buscar una solución.

• Plan de pago graduado – los pagos comienzan bajos y aumentan cada dos años a medida que aumentan sus ingresos.
• Préstamo consolidación – si tiene más de un préstamo estudiantil, combínelos en uno solo con una tasa de interés más baja.
• Prolongue el plazo de pago – distribuya el pago del préstamo en más años para reducir su obligación mensual. Esto aumentará sus pagos de intereses a largo plazo, asi que usted debe sopesar cuidadosamente los pros y los contras de esta estrategia.

Examine todas sus obligaciones financieras y encuentre otras formas de reducir su DTI:

• Considere aumentar su ingreso mensual con un trabajo secundario… cada pequeña contribución podría ayudar a su flujo de efectivo y ahorros.
• No compre un automóvil, pero use el transporte público para eliminar una deuda recurrente de préstamo de automóvil, si es posible.
• Vea si puede negociar un requisito de pago mínimo mensual más bajo en sus tarjetas de crédito, especialmente uno que sea más alto. Algunas compañías de tarjetas de crédito están dispuestas a trabajar con usted si tiene una buena calificación de credito e historial de pago.

Busque Prestamistas

Cuando uno tiene una deuda de préstamos estudiantiles, usted necesita encontrar un prestamista hipotecario que esté dispuesto a trabajar con usted y ofrecer programas que puedan estar orientados a prestatarios como usted. No conviene trabajar con prestamistas cuyos suscriptores solo miren el saldo total de la deuda de préstamos estudiantiles y no sus pagos mensuales actuales en comparación con sus ingresos. Es probable que no califique para un préstamo hipotecario con ellos.  No les importará si ha reducido sus pagos mensuales con un plan de pago graduado – calcularán su DTI utilizando el porcentaje del saldo total de su préstamo.

Muchos prestamistas trabajan con programas de asistencia estatales y federales y pueden tener un mejor historial al tratar con compradores primerizos con deuda estudiantil. Su diploma universitario o de posgrado vale algo y debería seguir impulsando su carrera y sus ingresos. Estos programas a continuación le ayudarán a impulsar su capacidad de hacer realidad ser dueño de una vivienda.

El Aumento de Los Límites de Préstamos de 2022 Puede Ayudar

La Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda planea aumentar los límites de préstamos conformes para 2024. El nuevo límite de préstamos conformes será de $766,550 en la mayoría de los mercados inmobiliarios, un aumento de $40,350 en comparación con el límite de $726,200 de 2023. Y para las áreas de mayor costo, el límite de préstamo conforme se elevará a un máximo de $1,149,825.

Para las personas con mayores ingresos, estos límites de préstamo aumentados pueden facilitar que muchos compradores califiquen para préstamos conformes respaldados por Freddie Mac y Fannie Mae (empresas que garantizan la mayoría de las hipotecas realizadas en Estados Unidos.  Son empresas patrocinadas por el gobierno (GSE, por sus siglas en inglés) y operan con permiso y regulación gubernamentales). Esto significa que muchos compradores no necesitarán calificar para un préstamo jumbo, que requiere un pago inicial más grande. Esta es una buena noticia para aquellos de ustedes que tienen deudas de préstamos estudiantiles y flujo de efectivo limitado.

Aprovechar Los Programas de Préstamos Federales

Existen varios programas gubernamentales que ofrecen préstamos a prestatarios con préstamos estudiantiles. Cada uno tiene diferentes requisitos y puede no ser una buena opción para usted. Sin embargo, uno puede hacer realidad sus sueños de ser dueño de casa.

• Hipoteca Fannie Mae HomeReady — Permite hasta un 50% de DTI (relación deuda-ingreso) y un pago inicial del 3%.
• Garantía de préstamo VA (Administración de Veteranos) – Los compradores que hayan servido en el ejército pueden calificar para un préstamo con un 41% de DTI. Esto se puede anular si parte de sus ingresos está exenta de impuestos.
• Préstamo de la FHA (Asociación Federal de Viviendas) – Según las pautas oficiales de la FHA, los prestatarios generalmente están limitados a tener índices de endeudamiento del 31 % al principio y del 43 % al final. Pero el índice final puede ser tan alto como el 50 % para ciertos prestatarios, en particular aquellos con buen crédito y otros “factores compensatorios”. El DTI podría actualizarse para 2024.

Además, es posible que haya programas estatales y locales específicos ofrecidos por varias agencias, según la disponibilidad de fondos. Si desea ver lo que está disponible en este momento, simplemente comuníquese conmigo por correo electrónico (haga clic aquí).

¿Está Listo?

Evalúe si realmente está listo para ser dueñi de casa a pesar de que tiene préstamos estudiantiles que pagar. Ser propietario es un gran obligación financiero y de estilo de vida.

Es posible que ya esté manejando costos de vivienda mensuales considerables debido a los alquileres más altos en nuestra área. Por lo tanto, es posible que esté listo para invertir ese dinero en su propia casa y no en un alquiler.

Responda honestamente a las preguntas sobre usted. ¿Tiene un buen trabajo con un ingreso estable y expectativas de mayor capacidad de ingresos? ¿Planea permanecer en el área durante los próximos 5 años como mínimo? ¿Ha estado pagando sus préstamos estudiantiles cada mes y tiene algo de dinero ahorrado? ¿Su relación deuda-ingreso (DTI) no es demasiado alta y está dispuesto a encontrar un programa de asistencia que pueda ayudarlo?

Como comprador de primera vez con deuda estudiantil, es posible que deba reducir sus expectativas para su primera vivienda, tal vez cambiar de ubicación o comprar una casa adosada en lugar de una casa unifamiliar.

Concéntrese en obtener su primera vivienda y supere ese obstáculo. Si lo hace bien la primera vez y no es pobre por la vivienda, podrá mudarse a su próxima casa en años posteriores.

Invirtió en su educación y le llevó tiempo obtener su título y comenzar su carrera. Es casi lo mismo con convertirse en dueño de una vivienda. Lleva tiempo, pero su primera casa puede llevar a la siguiente y así sucesivamente a medida que se vuelva más seguro económicamente.

¿Preguntas? Estoy aquí para ayudarlé a determinar si ser dueño de una vivienda es lo adecuado para usted ahora o en el futuro cercano. Es necesario un poco de planificación, incluso si no tiene préstamos estudiantiles, así que llámame y podemos elaborar un plan en función de su horario.