Presentando Su Mejor Oferta En Un Mercado Competitivo

Si usted está pensando en comprar una casa en un mercado competitivo, es importante saber cómo hacer su oferta lo más atractiva posible para el vendedor. Cuanto más atractiva sea su oferta, mayores serán sus posibilidades de ser seleccionada en una puja competitiva.

¿Qué significa un mercado competitivo?

Primero, usted necesita saber en qué tipo de mercado se encuentra. Para los compradores de vivienda, un mercado competitivo significa que hay más compradores buscando que casas en el mercado, o más inventario. Por eso se producen pujas competitivas por casas con buen precio, lo que se denomina “mercado de vendedores”, donde el mercado favorece al vendedor. Entonces, ¿cómo sabe si se encuentra en un mercado de compradores? Su agente inmobiliario debería poder decírselo, pero si no ve muchas casas en venta dentro de su rango de precio y si ve muchas pujas competitivas, eso debería indicarle que se encuentra en un mercado de vendedores. En este tipo de mercado, los precios tienden a subir.

Un “mercado de compradores” significa que hay más casas en el mercado que compradores buscando, lo que favorece a los compradores. Las casas tienden a permanecer más tiempo en el mercado y los precios bajan. Los compradores pueden negociar mejores condiciones y tomarse su tiempo para buscar casas y tomar decisiones.

Ahora que conoce la diferencia, veamos cómo presentar ofertas en un mercado de compradores competitivo. Para que su oferta sea lo más atractiva posible, tenga en cuenta lo siguiente:

• Presente el Precio Más Alto Posible
  En un mercado de compradores competitivo, una buena estrategia es “entrar con fuerza”. Esto significa presentar el precio más alto posible con la orientación de su agente inmobiliario. Un agente le guiará y le informará sobre el rango de precios de las casas en la zona, para que no siente que esté pagando de más. Por supuesto, es importante ajustarse a su presupuesto, así que tener una idea clara de cuánto puede pagar mensualmente también le ayudará a decidir cuánto ofrecer.
  
  
• Ofrecer un Depósito Inicial Mayor
  El depósito inicial se paga al principio del proceso de la transacción, después de que la oferta sea aceptada y el contrato esté firmado por todas las partes. Este depósito del comprador se envía a la cuenta de depósito en garantía de la compañía de títulos de propiedad y se retiene hasta el cierre, donde se distribuye al vendedor. Un pago inicial mayor, de $5,000 o más, le demostrará al vendedor que usted es un comprador serio. Cuanto mayor sea el depósito inicial, más sólida será su oferta. Tenga en cuenta que una vez que una oferta es aceptada y se firma el contrato, el vendedor retirará la casa del mercado, por lo que querrá asegurarse de que usted sea un buen comprador. El monto del depósito inicial se incluye en la oferta para que el vendedor vea cuánto está proponiendo. El depósito inicial se descuenta del monto del pago inicial. Tenga en cuenta que con el depósito inicial existe el riesgo de que el comprador pierda ese dinero si cancela el contrato sin motivo alguno. Además, si hay una disputa o desacuerdo con el vendedor, podría perder el depósito. Les recomiendo a los compradores que lo tengan en cuenta al presentar sus ofertas.
  
  
• Minimizar Las Contingencias
  Otro consejo que doy a los compradores es minimizar las contingencias. Una contingencia es una condición que debe cumplirse para que el contrato sea legalmente vinculante. Esto permite al comprador o al vendedor cancelar el contrato sin penalización si no se cumplen ciertas condiciones dentro de un plazo específico. Normalmente, la mayoría de los compradores tienen contingencias de hipoteca e inspección. Esto significa que si el comprador no puede obtener la financiación de su hipoteca o si encuentra algún problema en la inspección de la vivienda, podría cancelar y recuperar su depósito inicial. Si los vendedores reciben una oferta que elimina una o ambas contingencias, podrían estar más dispuestos a aceptarla porque hay menos riesgo de que el acuerdo se desmorone. Yo les presento estas opciones a los compradores para que tengan la oportunidad de mejorar su oferta. Ahora, yo nunca recomiendo a los compradores eliminar la contingencia de inspección, pero podrían querer realizar una inspección antes de presentar una oferta o, en Nueva Jersey, durante el período de revisión del abogado, para ver si desean seguir adelante con la compra sin la contingencia de inspección. El comprador sabrá qué problemas tiene la casa con su estado y aun así decidirá comprarla sin la inspección de contingencia.
  
  Si un comprador necesita obtener una hipoteca, es difícil eliminar esa condición financiera. En raras ocasiones, un comprador eliminará la contingencia financiera si puede obtener efectivo temporalmente para comprar la casa y luego obtener una hipoteca después de la compra. Es difícil competir contra una oferta en efectivo, que no tiene contingencia financiera, pero usar esta táctica puede ayudarle a ser el siguiente en la fila si la oferta en efectivo fracasa.
  
  
• Pago Inicial Mayor
  Cuanto mayor sea el pago inicial del comprador, mayor será su oferta y menor será el riesgo de que el contrato se incumpla. Esto es muy atractivo para el vendedor. He trabajado con compradores que decidieron hacerlo pagando un enganche del 25% al ​​50% (o más). Esto puede no ser posible para la mayoría de los compradores, pero si pueden, les resultará más atractivo. Incluso con un enganche mayor, sigue siendo difícil competir con  las ofertas en efectivo, pero puede quedar en segundo lugar si la oferta en efectivo fracasa.
  
  
• Fecha de Cierre Flexible
  A veces, el vendedor necesita más tiempo para vender su casa, por lo que podría requerir un cierre de 60 a 90 días o más. Esto significa que el cierre se completará más tarde de lo previsto. Pero si es flexible, puede indicarlo en la oferta, lo que puede hacerla más atractiva. Por otro lado, el vendedor podría preferir un cierre más rápido, en menos de 30 días. El comprador puede indicar su capacidad para cerrar la oferta rápidamente. Los compradores consultarán con su compañía hipotecaria para ver si pueden procesar el préstamo a tiempo para el cierre.
  
  Esta información puede ser proporcionada durante la etapa de oferta por el agente del vendedor.  Tambíen, su agente puede averiguar cuáles son los objetivos del vendedor y qué puede hacer el comprador para ayudarle a alcanzarlos durante la etapa de oferta y negociación.
  
  
• Cláusula de Escalamiento
  Esta cláusula se usa poco, pero en un mercado tan competitivo,  más compradores la utilizan para diferenciarse de los demás postores. Una cláusula de escalamiento es una disposición incluida en una oferta que permite al comprador aumentar automáticamente el precio de su oferta en incrementos específicos, si otro comprador presenta una oferta más alta. Esto le indica al vendedor que el comprador tiene un gran interés en su casa. La oferta de escalamiento incluirá el monto inicial, el incremento (generalmente $1,000, $2,000 o $5,000) y el límite (la cantidad máxima que están dispuestos a aceptar). Por ejemplo, puede ofrecer $250,000 por una casa con un incremento de $2,000 y un límite de $300,000. Por lo tanto, si el vendedor recibe una oferta de $280,000, la suya aumentará automáticamente a $282,000. Cuando un vendedor acepta una oferta con cláusula de escalamiento, su agente deberá enviar una copia de la otra que recibió al agente del comprador como comprobante.
  
  Algunos vendedores y sus agentes prefieren no usar cláusulas de escalamiento, generalmente porque no las entienden o las consideran una molestia. Pero conozco vendedores que las han usado y han quedado muy satisfechos con el resultado  – ¡terminan consiguiendo un precio más alto por su casa!

¡Ahí lo tienen! Estas son algunas tácticas que los compradores pueden usar para hacer su oferta más atractiva en un mercado competitivo e incluso ganar la puja. Puede que no siempre funcionen, pero vale la pena intentarlo para ayudarlo a encontrar la casa de sus sueños.

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