Comprar Una Propiedad de Alquiler – El Proceso

Serie Invertir en Bienes Raíces – Semana 1

¿Alguna vez ha pensado en ser dueño de una propiedad de inversión? ¡Entonces esta serie es para usted! Cubro todo lo que hay que saber cuando se trata de invertir en bienes raíces, incluidas las diferentes opciones que existen y cómo hacerlo realidad.

También obtendrá un resumen completo de porqué invertir en una propiedad de alquiler puede mejorar sus finanzas, los beneficios fiscales, además de lo que usted necesita saber sobre ser dueño, la mejor manera de vender la propiedad adecuada para obtener ganancias y una estrategia de inversión para propietarios de viviendas en ascenso.  Y cómo puede ahorrar dinero cuando llega el momento de vender una propiedad de inversión.

El artículo de hoy se centra en un tipo de propiedad de inversión: ¡una propiedad de alquiler! Nos centraremos en otros tipos de propiedades de inversión en las próximas semanas.

Ser dueño de una propiedad de alquiler puede ser una manera maravillosa y rentable de mejorar su situación financiera y generar ingresos adicionales.

¡Muchas personas incluso consideran que invertir en bienes raíces es menos riesgoso que el mercado de valores!  Sponge que depende de si está hablando con un agente inmobiliario o con un corredor de bolsa;)

Quizás se siente atraído por la inversión porque simplemente le encantan los bienes raíces o quizás tenga otros objetivos en mente cuando se imagina emprendiendo una empresa de este tipo.

Pase lo que pase, antes de seguir adelante, es importante comprender tanto las oportunidades como los desafíos que puede enfrentar al comprar una propiedad de alquiler.

Este artículo y toda la serie están dirigidos a quienes desean mantener la inversión inmobiliaria como un “negocio secundario”. Por lo tanto, no renuncie a su trabajo diario, ¡piense en esto como una forma de crear inversiones pasivas que generen ingresos!

Le explicare paso a paso qué esperar cuando se trata de propiedades residenciales en alquiler, que incluyen:

➡       seleccionar la casa y la ubicación adecuadas, junto con las opciones de alquiler;

➡      afrontar los requisitos de financiación (¡es más estricto para los inversores!),

➡      la importancia del retorno de la inversión de su propiedad,

➡       entender el tiempo y la energía para mantener y/o monitorear su propiedad, y

➡       trabajar con profesionales experimentados para garantizar que se prepare para el éxito.

Seleccionar la Propiedad de Alquiler Adecuada

Antes de salir a comprar una propiedad de alquiler residencial, es necesario comprender los diferentes tipos de propiedades y los diferentes tipos de acuerdos de alquiler.

Cada uno tiene sus pros y sus contras dependiendo del tipo de contrato de alquiler que esté buscando.

• Alquiler tradicional de 12 meses  — Aquí es cuando tendrá inquilinos durante al menos un año y con posible renovación por un plazo más largo. Los inquilinos suelen hacer de esta su vivienda principal para vivir.

Se concentrará más en administrar a los inquilinos actuales y menos en encontrar nuevos debido a la menor rotación (¡con suerte!). También será responsable de cualquier emergencia de mantenimiento y reparación.

En este escenario de alquiler, normalmente el inquilino es responsable de amueblar la propiedad por su cuenta. En los ejemplos restantes, la casa debería estar equipada con muebles y todos los elementos que los inquilinos necesitarían para disfrutar de su estancia.

• Alquileres tipo Airbnb y Vrbo — Aquí es donde trabajará con un servicio que lo contactará con posibles alquileres a corto plazo. Dependiendo de la ubicación y el tipo de casa, podría alquilarla por una noche, unos días o más. El alquiler podría ser más bien un lugar de vacaciones, una ciudad con muchos viajeros yendo y viniendo, o incluso una ciudad universitaria que se llena los fines de semana de fútbol americano.

Con este tipo de inversión, tendrá diferentes inquilinos regularmente y más rotación, y le podría llevar más tiempo. Necesitará preparar la propiedad entre inquilinos y las responsabilidades correspondientes, como contratar un servicio de limpieza confiable. Es posible que haya ocasiones en las que su alquiler esté vacío y no genere ingreso.

• Alquiler de casa de vacaciones — Esta casa estaría en un lugar de vacaciones, como cerca de la playa, un lago, una estación de esquíar u otro lugar que atraiga a turistas. Muchos dueños compran una casa de vacaciones para usarla ellos mismos, pero la alquilan para compensar los costos. La mayoría de los propietarios pretenden alquilar durante al menos una semana a la vez, algunos pretenden alquileres de dos semanas o mensuales, especialmente durante la temporada alta, dependiendo de la ubicación.

Se enfrentará a una mayor rotación entre inquilinos y será responsable de encontrar inquilinos confiables, ya sea por su cuenta o mediante un servicio de alquiler local. Y lo más probable es que deba comprender que es posible que su familia no pueda usar su casa de vacaciones en ciertos momentos, especialmente durante las temporadas altas si necesita los ingresos por alquiler. Sin embargo, es probable que los ingresos sean altos durante esas temporadas,  y le permitirá tener unas vacaciones menos costosas durante la temporada baja.

• Alquileres Corporativos — Los alquileres corporativos pueden ser una excelente opción dependiendo de la ubicación y el estado de su hogar. Por lo general, requieren que el inquilino permanezca por un mínimo de 30 días. Lo que también es bueno es que su casa probablemente sufrirá menos desgaste por parte de inquilinos a largo plazo que probablemente apenas estén en casa, ya que están en la ciudad por un corto tiempo por motivos de trabajo.
• Alquileres de Lujo — Este es un “giro” ligeramente diferente sobre el tipo de alquiler que quizás desee considerar. Los alquileres de lujo son sólo una versión mejorada de cualquiera de los alquileres mencionados anteriormente. Podrían ser alquileres a corto o largo plazo. Sin embargo, la mayoría de los alquileres de lujo requieren un mínimo de siete días o incluso un mes.

Hay algunas empresas nuevas en escena que sólo se centran en alquileres de lujo. Incluso pueden ayudarlo a realizar mejoras en su casa que la ayudarán a calificar como un alquiler de lujo. ¡Algunas empresas incluso le equiparán con todo lo que necesita para un alquiler de lujo, como muebles y artículos para el hogar!  Estos tipos de alquileres pueden exigir un alquiler superior y, por lo general, tienen menos rotación, pero los costos iniciales suelen ser más altos que las otras opciones.

Puede optar por gestionar cualquiera de estos tipos de alquileres usted mismo o dejar que una empresa de gestión lo haga por usted. Consulte a continuación cómo contratar un administrador de propiedades o una empresa de administración de propiedades.

¿Es Alquilable?

No importa qué tipo de casa y acuerdo de alquiler esté buscando, usted quiere una casa y una ubicación que atraigan a los inquilinos. Tener un flujo constante de inquilinos potenciales es importante cuando se posee una propiedad de inversión.

Estos son algunos de los principales factores que debe considerar antes de comprar una propiedad de alquiler:

• Considere una propiedad como un posadero, no como un dueño de su casa. No va a vivir allí, así que no importa si no es su gusto o estilo (a menos que sea una casa de vacaciones que usará). ¡Más bien concéntrese en si es rentable! Mire el espacio interior y las características como un alquiler, no como su hogar. ¿Tiene suficientes dormitorios, una cocina decente, baños adecuados, espacio habitable cómodo para su mercado de alquiler, etc.?

• Investigue el vecindario y los servicios circundantes. Aquí es donde debe decidir si atraerá a los inquilinos. ¿La casa tiene acceso a transporte, en un vecindario seguro con poca criminalidad, en un buen distrito escolar si desea alquilar a familias, cerca de tiendas y restaurantes si es una ubicación más urbana, ofrece muchas oportunidades laborales y lugares de empleo y ubicado en una zona con una población en crecimiento?

• Seleccione un lugar o área de vacaciones popular y bien considerado que atraiga a los vacacionistas cuando buscan ese mercado de alquiler.  Considere si se trata de un sorteo de invierno, otoño, verano y/o primavera, y si podría alquilarlo por más de una temporada.

• Asegúrese de que su alquiler vacacional tenga comodidades o características que sean estándar para esa área. Si la mayoría de las casas tienen piscinas, asegúrese de saberlo antes de comprar o estar dispuesto a actualizarlas.

• Descubra las tasas promedio de alquiler y desocupación en una ubicación, vecindario o edificio. Eso le ayudará a determinar si será una inversión rentable y sólida.

• No se olvide de los impuestos a la propiedad, ya que los diferentes municipios pueden variar ampliamente. Comprenda que los altos impuestos a la propiedad podrían afectar sus ganancias; pero a veces esas áreas tienden a ser mejores vecindarios que podrían atraer inquilinos confiables. Sopese los pros y los contras.

• Piense a largo plazo y no sólo a corto plazo como dueño de esta propiedad. ¿Se están apreciando los valores de las viviendas en esa área, por lo que podría beneficiarse de una buena ganancia por ventas si necesitara vender? Además, valores crecientes significan que esa área es deseable. ¿También ver si hay algún desarrollo futuro en las obras o nuevos planes de zonificación para esa área? La construcción puede ser una señal de un área prometedora, lo cual es positivo, pero algunos proyectos podrían dañar su propiedad como alquiler o su valor.

• Comprenda que es posible que los inspectores también deban aprobar su alquiler, según su municipio o estado. Asegúrese de conocer los requisitos y si su casa cumplirá con el código o el costo estimado para llegar allí.

• Una nota sobre condominios y/o casas ubicadas dentro de una Asociación de Propietarios. — Además de tener que cumplir con las reglas y regulaciones de la ciudad, condado o estado en el que se encuentra su casa, podría enfrentar restricciones adicionales si desea alquilar una casa que sea una unidad de condominio o dentro de cualquier tipo de asociación. Podría haber restricciones sobre si puede alquilar su propiedad y/o durante cuánto tiempo puede alquilarla.

Comprender la Financiación y El Presupuesto

Comprar una propiedad de inversión es muy diferente a comprar una vivienda principal. Antes de seguir adelante, es importante que comprenda completamente sus finanzas y sea honesto acerca de su capacidad para permitirse el lujo de adquirir otra casa.

Sí, obtendrá ingresos adicionales de esta casa, ¡pero primero debe comprarla antes de que eso suceda! Ahí es donde su estabilidad financiera es un factor importante. Recuerde también que una casa de alquiler no es un activo líquido, y su dinero estará inmovilizado allí y deberá venderla si necesita el efectivo.

Un factor importante es que los prestamistas consideran que comprar una propiedad de inversión es más riesgoso que comprar una residencia principal. Es más probable que los propietarios incumplan sus obligaciones cuando enfrentan dificultades. Es por eso que debe conocer los requisitos más estrictos que los prestamistas observan antes de que le aprueben una hipoteca.

Esto es lo que debe tener en cuenta:

• Pago inicial más grande, puntaje crediticio más alto y reservas de efectivo. Los prestamistas requieren al menos un pago inicial del 15 al 20% y un 620 o más para obtener una hipoteca para una propiedad de inversión. Algunos quieren ver importantes reservas de efectivo en el banco de hasta 6 meses. Si está comprando una casa de vacaciones que también planea usar, podría obtener financiamiento para una segunda vivienda, que tiene requisitos de pago inicial más bajos y calificaciones más indulgentes.
• Tasas de interés más altas. Las hipotecas sobre propiedades de inversión suelen requerir tasas de interés más altas que las hipotecas para residencia principal. ¡Recuerde comparar precios cuando se trata de prestamistas y opciones de préstamos!
• Presupuesto, presupuesto, presupuesto. Debe presupuestar el costo de la vivienda, incluido el pago inicial, las inspecciones, los costos de cierre, los impuestos a la propiedad, el mantenimiento y las reparaciones. Y luego tenga en cuenta los seguros, el mercadeo, la búsqueda de crédito y otros servicios, especialmente si utiliza una empresa de administración de propiedades. Usted se beneficia de deducciones fiscales sobre algunos de estos costos, así que consulte con su asesor fiscal para obtener más detalles.
• Retorno de la Inversión (ROI). Querrá calcular su retorno de la inversión antes de comprar para tener una mejor idea del flujo de caja potencial de esta propiedad. No desea que sus costos de propiedad (es decir, gastos operativos) superen sus ingresos de alquiler esperados.
• Regla de oro. Debe incluir un subsidio por desocupación, reparación y mantenimiento de alrededor del 20% de los ingresos por alquiler en su cálculo del ROI.

Traiga a los Expertos

Como dije antes, comprar una propiedad de inversión es un proceso muy diferente al de comprar su propia casa para vivir. Es por eso que debe formar un equipo desde el principio que pueda asegurarse de que está en el camino correcto.

• Un agente de bienes raíces que entiende las propiedades de inversión. Querrá trabajar con un agente que comprenda los pormenores de la compra de una propiedad de alquiler. Desde las normas y regulaciones locales hasta la financiación, se necesita alguien que sepa lo que está haciendo para que todo funcione correctamente para usted. Por cierto, recientemente actualicé mi certificación de Especialista en Agente Inversor Certificado (CIAS) y estoy obteniendo conocimientos y educación actualizados de la información más reciente sobre la inversión en bienes raíces residenciales.
• Consulte a un abogado. Querrá comprender las leyes locales entre propietarios e inquilinos, incluidas la vivienda justa, los derechos de los inquilinos, las reglas de desalojo, etc., desde una perspectiva legal. Desea tener acceso a cualquier asesoramiento legal que los propietarios puedan necesitar, como si debería tener una LLC (compañía de responsabilidad limitada), cómo protegerse de la responsabilidad, etc.
• Trabaje con un agente de seguros para asegurarse de tener la cobertura adecuada como propietario. No solo necesita un seguro de propiedad, sino que también necesitará cobertura adicional para protegerlo como propietario de una propiedad de alquiler, como protección de responsabilidad por posibles lesiones de inquilinos o visitantes que podrían ser culpa de su propiedad.
• Busque un experto en impuestos en bienes raíces. Podría ahorrar miles si aprovecha ciertas deducciones fiscales. Un profesional de impuestos se mantendrá al tanto de las últimas novedades.
• Contrate una empresa de administración de propiedades para que se encargue del trabajo con los inquilinos y del mantenimiento de la propiedad. Considere esto si cree que no tendrá el tiempo o la energía para estar disponible las 24 horas del día, los 7 días de la semana o si quiere ser responsable de todo como propietario. Podría costar entre el 8 y el 10% del alquiler mensual. ¡Busque el artículo de la próxima semana que cubra más sobre este tema!
• Contar con un equipo de profesionales para limpieza, trabajos de mantenimiento y otros servicios contratados. Si no utiliza una empresa de administración de propiedades, deberá recurrir a una amplia gama de profesionales, como servicios de plagas, paisajismo, plomería, electricidad y mucho más.

Estoy Aqui para Ayudar

Como puede ver, hay mucho que saber y comprender acerca de tener una propiedad de alquiler. Si ha estado pensando en comprar una propiedad de alquiler, puedo guiarlo y también compartir mi equipo de expertos con usted.

Comprar una propiedad de alquiler a menudo requiere algo de tiempo adicional para que todo esté alineado y para asegurarse de obtener una buena oferta y una buena inversión. Entonces, si es algo en lo que ha estado pensando, envíame un Correo Electrónico (Haga Clic Aquí). Programemos un tiempo para conversar sobre qué hacer primero y cómo lograr que esto suceda para usted.

Mientras tanto, espero que este artículo le haya ofrecido un resumen útil de qué esperar si desea adquirir una propiedad de alquiler. ¡Contácteme si tiene preguntas!

La próxima semana en mi serie busque este tema — Lo Que Debe Saber Siendo Dueño de Propiedad de Alquiler. Comprenderá mejor qué esperar y cuál es la mejor manera de administrar su propiedad de alquiler.