¿Qué es Una Tasación y Porqué es Importante?

Encantar Vendiendo Su Casa – Semana 8

Este es el octavo artículo de la serie llamada Encantar Vendiendo Su Casa: Minimice Su Estrés, Maximice Sus Ganancias, una guía paso a paso para vender su casa.  Esta serie lo lleva a través de todo el proceso de venta de una casa, desde la búsqueda de un agente de bienes raíces hasta el día del cierre.

El hecho de que su casa esté bajo contrato no significa que sea hora de celebrar todavía. Es hora de tasar su casa y los resultados podrían desviar toda la transacción.

Este es un paso importante en el proceso de cierre.  La venta de su casa no puede avanzar hasta que se realice la tasación y el prestamista haya dado su sello de aprobación.

Usted no desea que el valor de tasación sea inferior al precio del contrato. Si es así, el prestamista no aprobará un préstamo por más del valor de la vivienda. ¡Eso significa que el precio que ha fijado para su casa no se cumplirá!

Ahora es un buen momento para comprender este proceso.

Aquí están preguntas y respuestas de una tasación y lo que usted puede hacer para protegerse como vendedor:

Tasación de la Vivienda – Lo Basico

¿Qué es una tasación?

• Una tasación es una opinión profesional imparcial sobre el valor de una vivienda que el prestamista utilizará para determinar si prestará dinero al comprador.  Por lo general, el prestamista ordenará la tasación pero el prestatario pagará el informe.
• No confunda una tasación con una inspección de la vivienda, que es completamente diferente.  Los tasadores no son inspectores de viviendas que buscan techos con goteras, prueban electrodomésticos, etc.   Su comprador realizará una inspección de la vivienda en algún momento después de la firma del contrato.  La tasación normalmente se realiza mucho después de eso.

¿Porqué eso importa?

• El prestamista quiere asegurarse de que el comprador no se esté endeudando en exceso y de que se trate de una inversión sólida. El prestamista quiere protegerse en caso de que el comprador incumpla el préstamo. El prestamista también quiere asegurarse de que esta casa exista y sea habitable.
• No se necesita tasación para los que compran en efectivo total. Como el comprador no necesita un préstamo, no tendrá que tratar con un banco ni con tasaciones en absoluto. Esa es una gran ventaja como vendedor.

¿Qué implica?

• Un tasador recorrerá la casa y tomará notas sobre cómo se compara con otras casas cercanas que se han vendido recientemente. El informe de un tasador autorizado es mucho más detallado que un análisis comparativo del mercado (CMA, lo que preparan los agentes inmobiliarios) y es el único informe de valoración que utilizará un prestamista.
• La valoración se basa en las tendencias del mercado, la oferta y la demanda, y la duración en el mercado. También considera cualquier factor atenuante, como mejoras o algo tener un garaje o un cuarto adicíonal. También tendrá en cuenta el estado, la ubicación y las características de la casa.
• El informe también incluirá declaraciones sobre cualquier tema que pueda perjudicar o ayudar al valor de la propiedad. Dado que nunca es una comparación “de manzana con manzana”, el tasador hará ajustes en la tasación para algunas características de una casa: un sótano terminado, una vista codiciada, electrodomésticos actualizados o sistemas HVAC (calefacción, ventilación y aire acondicionado). Recuerde, algunas mejoras no agregan tanto valor como le gustaría… como un medio baño nuevo, paisajismo, etc.
• Para una unidad de condominio, un tasador considerará la cantidad de unidades en la comunidad de condominio, cuántas están en el mercado y cuántas se vendieron. Se da mayor peso a las unidades que se han vendido en el mismo edificio, ya que los edificios son muy diferentes, incluso en el mismo vecindario.

Tenga Cuidado Con la Ley de Tasación

El proceso de tasación sufrió un cambio cuando se aprobó el Código de Conducta de Valoración de Viviendas.  Esta ley tenía como objetivo hacer que los tasadores fueran más independientes y no “contratados” por los agentes inmobiliarios, el comprador, el vendedor o el banco que maneja la transacción.

Pero en algunos casos, es posible que los tasadores no sean locales del área donde estaban tasando las viviendas, especialmente cuando se trata de empresas de gestión de tasaciones.

Ha habido algunas dudas sobre qué tan bien estos tasadores conocen los vecindarios y el valor “real” de una casa cuando una tasación es demasiado baja.

¿Que Puede Hacer Para Protegerse?

• Quiere tener un tasador que conozca el área local y haya trabajado en su vecindario de antemano.  Se trata de alguien que podría reconocer cualquier composición sesgada, si ese fuera el caso. Si hay una valoración más baja de uno de estos tasadores, podemos presentar un “caso” para otra tasación. Si está comprando una casa nueva cuando venda la que tiene, es importante recurrir a un prestamista local que contratará una lista más pequeña de tasadores experimentadas.
• Como vendedor, usted mismo podría obtener una tasación incluso antes de poner su casa a la venta para ayudarlo a determinar el precio de venta. Puede entregar esta tasación previa a la venta al tasador del comprador para agregarla a los datos y la perspectiva del informe final.
• Usted debe cuestionar una valoración baja. Haga esto para asegurarse de que no se haya pasado por alto nada o sea inexacto en el informe (consulte más detalles a continuación).

¿Qué Pasa Si Obtiene Una Tasación Baja?

Si la tasación resulta inferior al precio del contrato, puede suponer el fin de la venta con ese comprador en concreto. Sin embargo, hay medidas que puede tomar para ayudar a evitar esto y también hacer avanzar la venta.

Puede que valga la pena dedicar tiempo a trabajar con este comprador en lugar de empezar de nuevo, pero es posible que tenga que hacerlo si muchas de las siguientes acciones no funcionan.

Proporcione detalles sobre cualquier mejora en el hogar al tasador para que no se pierda nada.  Su agente puede comunicarse con el prestamista para que pueda conectarse con el tasador contratado para evaluar su casa.

Solicite revisar la tasación para ver si se hicieron ajustes, especialmente si envió información al tasador. Un prestamista debe cumplir con la solicitud dentro de los 30 días.

Apelar la tasación para una reconsideración del valor de la vivienda. Proporcione los comparables que usted y su agente crean que representan mejor el valor de la vivienda y indique porqué. Deberá mostrar cualquier discrepancia entre la tasación y cualquier mejora o característica única de la vivienda.

Pida otra tasación, pero usted tendría que pagarla. Sin embargo, si se trata de un préstamo de la FHA (una hipoteca de la FHA es un tipo de hipoteca asegurada por la Administración Federal de Vivienda), la tasación permanece en esa casa durante 6 meses y no se puede solicitar cambiar de prestamista ni obtener una nueva tasación.  Los compradores, por otro lado, podrían cambiar de prestamista y empezar de nuevo con un nuevo tasador.

Pregunte a los compradores si están dispuestos o si pueden pagar el precio más alto del contrato y compensar ellos mismos la diferencia. Algunos compradores pueden estar dispuestos o ser capaces de realizar un pago inicial mayor. Si se trata de un mercado ajustado, los compradores pueden sentir la presión de pagar, ya que podría haber otro comprador en la fila que pueda y esté dispuesto.

Renegociar con el comprador y ofrecer un precio más bajo o pagar los costos de cierre. Si no tiene otros compradores potenciales, es posible que deba realizar dichas adaptaciones para que la venta se lleve a cabo.

Si algo de esto le parece abrumador, no se preocupe, este estos son los tipos de cosas que me “preocupan” en segundo plano, para que todo salga bien por su parte. 😉