¿Cuál Es El Trato con Las Propiedares Fuera del Mercado?

Parece haber cierta confusión sobre si las propiedades fuera del mercado son una buena o mala idea, así que quería aclarar ciertas cosas.

Una propiedad fuera del mercado es una casa que no figura en el MLS (servicio de listado multiple – una base de datos establecida por corredores de bienes raíces que cooperan para proporcionar datos sobre propiedades en venta). Tanto los compradores como los vendedores a menudo piensan que una propiedad fuera del mercado ofrece una transacción más “exclusiva”.  Revisemos los pros y los contras tanto para los compradores como para los vendedores antes de seguir adelante con una casa fuera del mercado.

Vendedores: ¿Es Mejor para Usted Una Venta Fuera del Mercado?

Hay varias ventajas de vender su casa fuera del mercado y puede facilitarle la vida durante el proceso de venta. Sin embargo, sin incluirlo en el MLS, donde se expone a todos los compradores, se enfrenta al potencial de dejar dinero sobre la mesa si decide seguir esta ruta.

Ventajas

• Pruebe el mercado de su casa y el precio antes de que llegue al mercado. Puede tener una idea de su “capacidad de venta” y ver cómo el mercado local ve su casa y su precio. Si tiene un precio demasiado alto, puede reducirlo antes de incluirlo en el MLS y evitar una reducción del precio público.
• Evite el tic-tac del reloj de los “días en el mercado” ya que su casa no figura oficialmente en el MLS.  No hay presión por preocuparse de que su casa se vuelva obsoleta o de que se quede estancada mientras los compradores se preguntan cada vez más qué tiene de malo. Eso podría estar maduro para ofertas bajas. Esta táctica funciona mejor para casas de muy alto nivel que tardan más en venderse incluso en un mercado acelerado.
• Mantener un mayor control en el proceso de venta. Puede vender su casa en sus términos – quién puede ver su casa, cuándo está disponible, etc. Cuando hay menos casas en el mercado pero muchos compradores, puede ser más selectivo y no hacer pública su venta. ¿Porqué haría usted esto? Por lo general, si no quiere que sus vecinos sepan que está vendiendo o si no está interesado en que venga un desfile de compradores.
• Evite la molestia de visitas y los costos de preparar su casa para jornadas de puertas abiertas y múltiples demostraciones. No desea tener el inconveniente de estar constantemente en guardia para arreglar su hogar. Las propiedades fuera del mercado generalmente obtienen menos exhibiciones pero compradores más serios. Esto reduce la cantidad de visitas que tiene y las veces que tiene que preparar su casa en el último segundo para una visita no anunciada.
• Evita el centro de atención de el MLS y tenga un enfoque más discreto si desea privacidad. A algunos vendedores les resulta demasiado abrumador que todo el mundo vea fotos de su casa y sus pertenencias en línea.  O, si no quiere muchos extraños en su casa.  Una vez que está en la lista, su casa es de dominio público para que todos la vean.
• Venda su casa de forma discreta y más sencilla si te enfrentas a un divorcio, una venta de herencia por muerte u otro motivo de venta forzosa. Agregar el proceso formal de vender su casa puede aumentar el estrés cuando menos lo desea. De esta manera puedes evitar eso.

Desventajas

• Menos compradores significan menos competencia para su casa. Cuantas más personas vean su casa, a través de el MLS y en persona, es más probable que su casa se venda más rápido y por más dinero.
• Potencialmente un precio más bajo que el que podría soportar el mercado. Cuando uno vende su casa fuera del mercado, nunca sabrá por cuánto podría venderse si hubiera estado listada en el mercado abierto donde más personas podrían interesarse en ella.  En un mercado acelerado que favorece el vendedor, no es extraño tener una guerra de ofertas en la que el precio aumenta decenas de miles de dólares o más.  Con menos compradores viendo su casa, es menos probable que tenga una guerra de ofertas para subir el precio.

Compradores: ¿Debe Comprar  Propiedad Fuera Del Mercado?

Las propiedades fuera del mercado realmente pueden ser una victoria para el comprador. Debido a que la casa nunca llega al mercado abierto para que la vean todos los compradores, generalmente hay menos competencia para las propiedades fuera del mercado. ¡Esto significa que usted podría conseguir una buena oferta!

Ventajas

• Acceso a viviendas no incluidas en el MLS.  Cuando el inventario es bajo, esta es otra salida para los vendedores potenciales.  Es posible que encuentre una joya escondida que la mayoría de los otros compradores de viviendas ni siquiera conocerán.
• Menos competencia de otros compradores significa que podría obtener una buena oferta.  Cuantos menos compradores vean la propiedad, es menos probable que haya una guerra de ofertas, por lo que potencialmente podría obtener la casa por menos que si llegara al mercado.
• Más tiempo para tomar decisiones importantes. Dado que menos compradores sabrán acerca de la propiedad, el vendedor podría tardar más en vender la propiedad.  Esto significa que es posible que pueda tomarse más tiempo para hacer una decisión tan importante.Anuncie sus objetivos de compra específicos a los vendedores de viviendas (incluso a aquellos que aún no han decidido oficialmente vender).  Puede descubrir la casa “correcta” y dejar que los vendedores potenciales sepan lo que quiere.
• Evite mirar toneladas de casas y la aglomeración de compradores en jornadas de puertas abiertas. No será tan abrumador y agotador.

Desventajas

• Usted nunca sabe qué precio obtendrá la casa en el mercado abierto. Puede terminar pagando más o menos, pero nunca lo sabrá realmente ya que la venta no estaba abierta al público.

Cómo Encontrar Propiedades Fuera del Mercado

Estas son solo algunas de las formas en que encuentro propiedades fuera del mercado para mis compradores:

• En Venta Por El Dueño – a veces, me encuentro con “En Venta Por el Dueño (FSBO, por sus siglas en inglés) –  estas son casas que los dueños venden directamente, que no las quieren en el mercado abierto. Por lo general, los veo cuando conduzco o publico en el internet o de boca en boca. He negociado contratos con ellos en nombre de los compradores, ofreciéndoles un buen trato y sacando la propiedad de las manos de los vendedores.

• Venta Al Por Mayor – también, a veces, hablo con “mayoristas” en diferentes vecindarios. Estas son personas que saben cuándo los vendedores están buscando compradores que puedan quitarles las casas de las manos, de forma rápida y discreta. Los vendedores a veces se encuentran en una situación financiera en la que quieren una venta rápida y dinero en efectivo rápido en sus manos sin problemas. Representaré al comprador y me compensarán por representarlos en la transacción, donde manejo los detalles con la compañía de títulos y/o el abogado. Tenga en cuenta que para hacer de esta una venta rápida, los vendedores deben tener suficiente capital en su propiedad donde el precio de venta pagará la(s) hipoteca(s), gravámenes, deudas, etc. Si su hipoteca existente es mayor que el precio que se ofrece, entonces se convertirá en una “venta corta”, que es otra cuestión. Puede llevar meses y, en la mayoría de los casos, los vendedores no ganarán dinero, pero podrán seguir adelante una vez que se apruebe la venta corta. Por cierto, también estoy certificada para hacer estas ventas, pero ese es otro tema para una publicación futura. 😊

• Cultivando – Esto es simplemente enviar cartas por el correo a un vecindario en particular al que un comprador mío quiere mudarse pero no hay casas en el mercado. Básicamente, escribiendo cartas a los propietarios para ver si tienen algún interés en vender. Este método puede llevar muchos meses, pero puede valer la pena para ambos.

• Algoritmos Predictivos – con las tecnologías en desarrollo de hoy en día, este es un método relativamente nuevo en el que acabo de comenzar. Tengo acceso a sitios que utilizan algoritmos predictivos, que son programas de computadora que determinan cuándo es probable que el dueño de una propiedad venda. Esto se basa en sus patrones y comportamientos en línea. Como mencioné, esto es muy nuevo, pero los resultados han demostrado que puede ser efectivo. Una vez que se identifique al dueño de una propiedad, apareceré en sus comunicaciones en línea donde pueden contactarme para informarme que están pensando en vender.

En general, es más probable que las propiedades fuera del mercado beneficien a un comprador en este mercado, pero esta opción puede ser una buena idea para un vendedor que desea una venta privada y no invasiva. Considere los pros y los contras anteriores y siempre comuníquese conmigo para ver si puedo ayudarlo a encontrar algo que quizás aún no esté en el mercado.