Cómo Comprar Casa Incluso Con Deuda de Préstamo Estudiantil

Serie:  Mis Mejores Secretos Para Comprar Su Primera Casa

Comprar su primera casa puede ser confuso.  Es por eso que los consejos y estrategias que encontrará en esta serie de 8 semanas lo pondrán en el camino correcto.  Es mi enfoque único y un vistazo “detrás de escena” de lo que debe tener en cuenta y considerar al comenzar su propia búsqueda de un hogar.

¿La deuda de un préstamo estudiantil le impide ser dueño de casa?

No está solo.

Muchos compradores primerizos están preocupados de que su gran deuda estudiantil los saque del juego al comprar una casa.  Pero, la mayoría de las veces, ¡no es así!

Por lo tanto, no asuma automáticamente que se enfrenta a un obstáculo para ser dueño de vivienda si tiene una deuda de préstamo estudiantil, la mayoría de las personas lo hacen, incluso las personas que han comprado casa.

Hay maneras de trabajar con prestamistas y programas de asistencia para hacer realidad la compra de su primera casa, y aún más asequible a pesar de sus préstamos estudiantiles.

Entiendo que puede estar debatiendo si debe pagar la deuda de su préstamo estudiantil antes de comprar una casa.  Esa podría ser una opción, pero no la convierta en la única.

Hay algunas otras opciones que puede considerar para que no tenga que retrasar años hasta convertirse en dueño de casa, especialmente si tiene préstamos estudiantiles sustanciales.

Y recuerde siempre consultar con su propio asesor financiero para determinar qué es lo mejor para su situación.

Cómo Ven Los Prestamistas la Deuda Estudiantil

Vayamos a lo básico primero.  Cuando usted compra una casa, un prestamista observará su relación deuda-ingreso o DTI.

Es la cantidad de deuda recurrente que tiene mensualmente en comparación con su ingreso bruto (o “sucio”) mensual.  A los ojos de un prestamista, su DTI es más importante que su puntaje de crédito o cuánto dinero tiene para el pago inicial.

¿Porqué?

Un prestamista debe considerar su deuda recurrente, como un préstamo de automóvil, pagos de tarjeta de crédito Y su(s) préstamo(s) estudiantil(es), para determinar si puede pagar más deuda con un pago hipotecario mensual.

Sin embargo, a la mayoría de los prestamistas les gusta ceñirse a la regla 28/36. Y ahí es donde entra la calculacíon del 36% DTI  presentado arriba.

• El 36 % es la proporción final y equivale a todos los gastos mensuales de costos de vivienda (principal, intereses, seguro hipotecario, impuestos sobre la propiedad) más otras deudas (préstamo estudiantil, préstamo de automóvil, tarjetas de crédito, etc.) dividido por su ingreso mensual bruto . Es el DTI que explicamos anteriormente, y no desea superar el 36%.

• El 28% es parte de la relación inicial que equivale a sus gastos mensuales de vivienda (principal, intereses, seguro hipotecario, impuestos sobre la propiedad) dividido por su ingreso bruto mensual.  Su otra deuda recurrente no está incluida. Nuevamente, un prestamista no quiere verlo por encima del 28%.

Tenga en cuenta que su DTI y la regla 28/36 no tienen nada que ver con su puntaje de crédito o qué tan bien paga su deuda. Está analizando la cantidad de obligación de deuda que tiene actualmente en comparación con sus ingresos.  No si ha sido bueno pagando su préstamo estudiantil y otras deudas cada mes. (¡Pero sigue haciendo eso también!)

Y es por eso que puede ser frustrante para muchos compradores primerizos con deudas de préstamos estudiantiles que tienen buenos puntajes de crédito.

Cómo Reducir Su DTI

Si necesita reducir su deuda y obligaciones mensuales, comience con sus prestamistas de préstamos estudiantiles.  Aquí hay algunas opciones a considerar. Recuerde siempre consultar con su propio asesor financiero antes de continuar.

• Plan de pago gradual – los pagos comienzan bajos y aumentan cada dos años a medida que aumentan sus ingresos.

• Consolidación de préstamos – si tiene más de un préstamo para estudiantes, combínelos en uno con una tasa de interés más baja.

• Prolongue su plazo de pago – extienda el pago de su préstamo a lo largo de más años para reducir su obligación mensual.  Esto aumentará los pagos de intereses a largo plazo, así que evalúe cuidadosamente los pros y los contras de esta estrategia.

Examine todas sus obligaciones financieras y encuentre otras formas de reducir su DTI:

• Considere aumentar sus ingresos mensuales con un trabajo adicional… todo podría ayudar a su flujo de efectivo y ahorros.

• No compre un automóvil y use el transporte público para eliminar una deuda recurrente de préstamo de automóvil.

• Vea si puede negociar un requisito de pago mensual mínimo más bajo en sus tarjetas de crédito, especialmente uno que sea más alto.  Algunas compañías de tarjetas de crédito están dispuestas a trabajar con usted si tiene un buen puntaje de crédito e historial de pago.

Compare Prestamistas

Cuando tiene una deuda de préstamo estudiantil, necesita encontrar un prestamista hipotecario que esté dispuesto a trabajar con usted y ofrecer programas que puedan estar dirigidos a prestatarios como usted.

Manténgase alejado de los prestamistas cuyos suscriptores solo miran el saldo total de su deuda de préstamos estudiantiles y no sus pagos mensuales actuales en comparación con sus ingresos.  Es probable que no califique para un préstamo hipotecario con ellos.

No les importará si ha reducido sus pagos mensuales con un plan de pago gradual: calcularán su DTI utilizando el porcentaje del saldo total de su préstamo.

Muchos los prestamistas trabajan con programas de asistencia estatales y federales, y pueden tener un mejor historial cuando se trata de compradores primerizos con deuda estudiantil.  Su título universitario o de posgrado vale algo y debe continuar avanzando en su carrera y sus ganancias.

Estos programas a continuación le ayudarán a poner en marcha su capacidad para hacer realidad de ser dueño de vivienda.

Tenga En Cuenta el Aumento de Los Límites de Préstamo

En 2022, la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda elevó los límites de préstamos conformes a un máximo de $726,200 en los condados de Burlington, Camden, Gloucester y Mercer en el sur de Nueva Jersey.  Ahora puede ser más fácil para muchos compradores calificar para préstamos conformes respaldados por Freddie Mac y Fannie Mae (son compañías hipotecarias respaldadas por agencias gubernamentales).  Esto significa que muchos compradores no necesitarán calificar para un préstamo “jumbo”, que requiere un pago inicial mayor.  Esta es una buena noticia para aquellos de ustedes con deudas de préstamos estudiantiles y flujo de efectivo limitado.

Aprovechar Los Programas de Préstamos Federales

Hay varios programas gubernamentales que ofrecen préstamos a prestatarios con préstamos estudiantiles.  Cada uno tiene requisitos diferentes y puede que no sea una buena opción para usted.  Sin embargo, uno puede hacer realidad sus sueños de ser propietario de vivienda.

• Hipoteca Fannie Mae HomeReady –  permite hasta un 50% de DTI y un 3% de pago inicial.

• Garantía de Préstamo VA (Veteranos) – los compradores que hayan servido en el militar pueden calificar para un préstamo con 41% DTI.  Eso puede ser anulado si algunos de sus ingresos están libres de impuestos.

• Préstamo de la FHA – por lo general, permite un DTI del 43 %, pero en algún momento permitirá un DTI más alto según cada caso.

• Hipoteca basada en el empleo: hay algunas profesiones que llevan una gran deuda estudiantil desde el principio. Estos incluyen médicos, enfermeras, maestros, bomberos y algunos servidores públicos.  Consulte estos sitios para obtener información sobre estas profesiones: médicos, enfermeros, enfermeros itinerantes, maestros, policías y bomberos.  Hable con su prestamista o agente si tiene alguna pregunta y verifique la disponibilidad.

Obtener Asistencia en Nueva Jersey

El estado de Nueva Jersey no tiene un programa específico orientado a la deuda de préstamos estudiantiles como otros estados.  Sin embargo, existen algunos programas de asistencia locales y estatales que pueden hacer que la compra de una casa sea más asequible para los compradores primerizos, muchos de los cuales tienen deudas de préstamos estudiantiles.

Comuníquese conmigo para obtener información sobre estos programas, incluido el pago inicial y la asistencia para los costos de cierre.

¿Está Listo?

Evalúe si realmente está listo para ser dueño de casa aunque tenga que pagar préstamos estudiantiles.  Ser propietario de vivienda es un gran compromiso financiero y de estilo de vida.

Es posible que ya esté manejando costos de vivienda mensuales considerables debido a los alquileres más altos en algunas áreas del sur de Nueva Jersey.  Puede estar listo para invertir ese dinero en su propia casa y no en un alquiler.

Responde honestamente a las preguntas sobre usted.  ¿Tiene un buen trabajo con ingresos estables con expectativas de mayor poder adquisitivo?  ¿Planea permanecer en el área durante los próximos 5 años por lo mínimo?  ¿Ha estado pagando sus préstamos estudiantiles cada mes y tiene algo de dinero ahorrado? ¿Su DTI no es demasiado alto y está dispuesto a encontrar un programa de asistencia que pueda ayudarlo?

Como comprador de primera vez con deuda estudiantil, es posible que deba reducir sus expectativas para su primera casa, tal vez cambiar de ubicación o comprar una casa adosada en lugar de una casa unifamiliar.

Concéntrese en conseguir su primera casa y supere ese obstáculo. Si lo hace bien la primera vez y no tiene problemas de vivienda, podrá mudarse a su próxima casa en años posteriores.

Invirtió en su educación y tomó tiempo obtener su título y comenzar su carrera. Es casi lo mismo con convertirse en dueño de casa.   Va tomar tiempo, pero su primera casa puede conducir a la próxima y así sucesivamente a medida que se vuelve más seguro financieramente.

Preguntas y Planificación Anticipada

Mi equipo de socios profesionales y yo estamos aquí para ayudarlo a determinar si la propiedad de vivienda es adecuada para usted ahora o en un futuro cercano. Se necesita algo de planificación incluso si no tiene préstamos estudiantiles, así que contácteme y podemos trabajar juntos para elaborar un plan basado en su marco de tiempo.

Por lo tanto, no permite que los préstamos estudiantiles retrasen la realización de sus sueños de comprar una casa.

Hasta la próxima semana es nuestro último artículo en la serie:  Mis Mejores Secretos Para Comprar Su Primera Casa. ¡Descubrirá por qué Comprar Una Casa Es Como Enamorarse!  ¡Es un tema que no querrás perder!